企业异地处置不动产如何纳税

 我国是“分灶吃饭”的财政体制，企业异地处置不动产是否就地缴纳税款以及如何缴纳，直接关乎到地方财政利益。处置不动产主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税以及印花税等。异地处置不动产是否全部在不动产所在地纳税？以及发票在哪里开具？

一、增值税方面，企业转让不动产，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，无论是按简易计税方法还是一般计税方法，均按以下公式计算就地预缴增值税：1.自建不动产应预缴税款=（全部价款 价外费用）/（1 十5%）*5%；2.非自建不动产应预缴税款=[（全部价款 价外费用）-不动产购置原价]/（1 十5%）*5%。同时，就地预缴的还包括随预征增值税附征旳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

二、土地增值税方面，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕６号）第十五条规定：“根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：（１）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。……（２）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。”第十七条规定：“条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。”因此，异地销售不动产，应当在不动产所在地缴纳土地增值税。

三、企业所得税方面，异地处置不动产是企业收入的组成部分，根据《企业所得税法》第五十条规定，除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点；但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。因此，现行企业所得税法实行法人所得税制度，以法人作为纳税人，总分公司是汇总纳税。异地只有不动产，不设分公司的，不在当地缴纳企业所得税。只有施工企业跨区域提供建筑服务为例外。

四、印花税方面，一般来说，纳税人为单位的，印花税向其机构所在地的主管税务机关申报缴納。但对不动产产权发生转移的，印花税向其不动产所在地的主管税务机关申报缴纳。因此，异地处置不动产，应当就地缴纳印花税。

五、发票开具方面，企业异地销售不动产，虽然增值税应当就地预缴，但发票仍然是在机构所在地开具增值税发票。注意：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所