房地产开发土地增值税的节税事项

主要内容：

1.巧用临界点

2.选择确定是否提供利息支付过程有关金融机构证明

3.增加扣除项目

4.合并核算开发多处房地产

 政策依据

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，有下列情形，免征土地增值税：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

下面根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定， 在注会学习中整理列举几个案例来聊聊这方面的事。

一、巧用临界点

案例：某房地产企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除项目金额2080万元。该项目增值额420万元。增值额占扣除项目金额的百分比为20.19%，根据税法规定，应按30%的税率缴纳土地增值=420*30%=126(万元）。如果该企业通过营销策划，将销售收入降为2480万元，增值额为400万元，占扣除项目的增值率=400/2080=19.23%，低于税法规定的20%，免征土地增值税。企业因降低销售收入20万元，少交土地增值税126万元，增加税前利润106万元。

二、选择确定是否提供利息支付过程有关金融机构证明

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地本条（一）、（二）项规定计算的金额合计的5%扣除，不能提供金融机构证明的，按照规定计算金额之和的10%以内计算扣除。

案例：某房地产企业的土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中按照转让项目计算分摊的利息支出为80万元，不超过同期商业银行贷款利率。现在需要企业决定是否提供金融机构证明。

如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额（1000+1200）*10%=220万元，如果提供金融机构证明扣除的最高额80+（1000+1200）*5%=190万元，可见在这种情况下，不提供金融机构证明是合理的选择。

三、增加扣除项目

案例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房地产售价1000万元，按照税法规定可扣除费用800万元，增值额200万元，增值率25%，应交土地增值税200*30%=60万元，增值税及附加55万元，房地产公司的利润=1000-800-60-55=85万元。如果将房屋简单装修费用200万元，售价增加到1200万元，则土地增值额200万元，增值率20%，不需要缴纳土地增值税，增值税及附加66万元，不考虑所得税，利润为1200-1000-66=134万元，降低税收负担49万元（不考虑所得税）

四、合并核算开发多处房地产

案例：某房地产同时开发两处位于城区的房地产，第一处售价1000万元，可扣除400万元，第二处售价1500万元，可扣除费用1000万元。

第一处增值率150%，应交土地增值税600*50%-400*15%=240（万元）

第二处增值率50%，应交土地增值税500*30%=150(万元），合计390万元。

如果合并核算两处售价2500万元，扣除项目金额1400万元，增值额1100万元，增值率1100/1400=78.6%，应该缴纳土地增值税1100*40%-1400*5%=370万元，不考虑其他税费，减轻税收负担20万元。

由于房地产销售负担的土地增值税是超率累进税率，即是说增值率越高，所使用的税率也越高，因此还可以采取分解房地产销售价格从而降低房地产增值率的方法，则企业承担的土地增值税就可以大大降低。

文章来源：小颖言税