地产企业购入在建工程再建后销售土地增值能否享受加计扣除？

某公司取得某房地产企业转让的土地及在建工程，取得增值税专用发票。若在建工程续建后销售，该公司在以后土地增值税清算时能否享受取得原企业土地及在建工程成本加计20% 的扣除政策，假设上游企业在土增税清算时已享受20%加计扣除。

在建工程是指已进入实质施工阶段但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。查找相关资料后，国家层面未明文规定在建工程受让价款能否加计扣除，因此各地存在不同的执行口径。

一种观点认为对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

另外一种观点就是对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)也可以加计扣除。

结合以上两种观点，我们倾向于第一种观点，即对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。因为在法无明确规定的前提下，对一个税务问题的分析定性要结合到立法背景、立法意图去综合考量。现有土地增值税制度是上世纪90年代按照当时的房地产行业现状制定的。《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）虽已失效，但其中关于立法目的阐述仍然具有参考意义，《提纲》第六条前三项规定：对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。可以看出，20%加计扣除是当时国家为了鼓励房地产行业的发展制定的一项优惠政策。但如今，房地产行业面临的环境已经发生了很大的变化，国家层面已推出多项宏观调整政策遏制房地产行业过热，实现房地产业与经济协调发展。在这个大背景下，如果允许房企购入在建项目再加计20%扣除，则不仅使房企享受了20%加计的税收优惠，还会造成上下游的重复扣除，导致一个项目享受两次优惠，这显然与当前国家对房地产行业调整调控的导向不相符。虽然国家层面未出台相关政策，但是部分省份对该行为有自己的规定，比如安徽省、海南省、山东省、江苏省、上海、天津、青岛、河南等地，因此，这个观点是实操中的主流观点，也与国家立法精神是一致的。

对于这个问题，如果当地有政策按照政策规定执行，如果当地没有政策规定，建议要详细了解一下当地的执行口径，做好与主管税局的充分沟通，以避免税收风险。

文章来源：焦点财税（刘阳阳）