房产开发时不同收购方案下转让方的税收成本分析

前言 在房地产开发企业的收并购中，税收成本是左右收并购交易能否成功的关键因素。而在通过股权收购的交易中，收并购双方均会考虑在收并购环节和未来税收成本的影响。

收购方往往关注的是股权溢价无法记入收购项目的成本，对项目后续开发的增值税、土地增值税和企业所得税的影响，但是只要在被收购项目成本的基础上，测算出项目未来的税后利润再减去股权溢价部分，利润仍然能接受，则可以收购。

转让方往往关注转让环节的税负，但它不会像收购方一样，公司或项目转让利润达到一定金额就能接受，他更关注如何在转让环节产生更低的税负，使自己获取的利润更高。

下面阿牛哥就以一个的典型股权收并购案例为例，简单分析不同的收购方案下对转让方税收成本的影响。对于股本溢价对于受让方的税收成本影响，也欢迎各位留言跟阿牛哥一起讨论。

基本案情

M公司是一家房地产开发公司，实收资本10,000万元，向100%控股股东A公司借款40,000万元，账面资产为土地，该宗地取得成本为50,000万元。不考虑M公司的其他资产、负债和所有者权益，也不考虑未来可弥补亏损。A公司的股权为自然人甲。

现B公司拟出资100,000万元收购A公司持有的M公司的100%的股权。其中：(1)40,000万元用于偿还M公司对A公司的负债;(2)60,000万元作为A公司的股权转让所得。B公司的股东为自然人乙。

方案一

A、B公司约定，先A公司进行债转股，B公司再出资100,000万元收购A公司持有的M公司的100%的股权，即股权转让价款为100,000万元。

方案二

A、B公司约定，(1)A公司将M公司40000万元的债权转让给B公司;(2)B公司直接出资60,000万元收购A公司持有的M公司的100%的股权，即股权转让价款为60,000万元。

对比方案一和方案二，方案二比方案一(收、并购双方)均少缴纳产权转移书据的印花税40,000*0.05%=20万元。

而企业所得税均为(100,000-40,000-10,000-20)*25%=12,495万元。

可见，这两个方案对转让方而言，税负偏高，不宜采用。

方案三

利用不对称分红。该方案设计思路如下：

(1)B公司对M公司增资40,000万元，取得M公司80%股权;

(2)M公司用B公司的增资款偿还A公司的借款;

(3)B公司再借款60,000万元给A公司，A公司用持有M公司20%的股权做质押，并用未来对M公司的分红权来抵消对B公司的债务。

该方案下，A公司转让股权的税负虽然很低，但是也存在以下不足之处：

第一，在后续的经营过程中，B公司并非100%控制M公司，存在A公司可能干预M公司正常经营的情形;且未来存在很大的不确定性，M公司能否产生足够的利润来进行分配呢?不得而知。

第二，不对称分红，虽然能有效降低税负，但存在被税务机关纳税调整的可能性(很大)。

方案四

先增资，再转让。该方案设计思路如下：

(1)B公司先对M公司增资100,000万元，其中10,000万元记入实收资本，其余部分记入资本公积，取得M公司50%的股权。

(2)M公司偿还A公司40,000万元的借款;

(3)B公司出资60,000万元收购A公司对M公司50%的股权。

认为该方案可以有效降低税负的基础是B公司增资后，A公司的所有者权益变为55,000万元，这样A公司税前可扣除金额就增加了。很明显，该方案犯了一个常识错误，即：认为A公司对M投资的计税基础大了。

事实上，尽管增资后A公司对M的权益增加了，但其计税基础并不会因此而改变。即：该方案下并不会降低转让过程中的企业所得税税负。且资金要求特别高。

　依据上述规定，该方案下，股权转让方的税负测算情况如下：

　　印花税：

　　100,000*0.05%*50%+60,000*0.05%=25+30=55万元;

　　企业所得税：

　　(60,000-10,000)*25%=12,500万元。

　　方案五

　　B公司先设立新公司，再股权支付，选择特殊性税务处理方式。该方案设计思路如下：

　　(1)B公司先出资40,000万元收购A公司对M公司的债权;

　　(2)B公司先出资60,000万元注册成立全资子公司C;

　　(3)B公司出资60,000万元收购A对M100%的股权，支付方式为对C公司的100%股权。选择特殊性税务处理。

　　(4)12个月后，A公司吸收合并C公司。

该方案下，虽然很好的利用了财税[2009]59号特殊性税务处理的有关规定，有效的控制了转让环节的企业所得税税负，但59号文所要求的“合理商业目的”却难以满足。

该方案下，转让方税负测算如下：

印花税：60000*0.05%=30万元;

企业所得税：由于选择了特殊性税务处理，企业所得税免税。

阿牛哥总结

综上，各种股权转让方案各有千秋。所以阿牛哥提醒大家，上述各方案也是简化了企业的财务状况前提下做出的，实务中具体操作还是得结合标的公司的具体情况来设计方案，以达到节税的效果。

延伸阅读

1、二、应纳税所得额的计算

(一)对于原股东取得转让收入后，根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=(原股东股权转让总收入-原股东承担的债务总额+原股东所收回的债权总额-注册资本额-股权转让过程中的有关税费)×原股东持股比例。

其中，原股东承担的债务不包括应付未付股东的利润(下同)。

(二)对于原股东取得转让收入后，根据持股比例对股权转让收入、债权债务进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额=原股东分配取得股权转让收入+原股东清收公司债权收入-原股东承担公司债务支出-原股东向公司投资成本。

国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复(国税函[2007]244号)第二条

2、二、本通知所称股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式;所称非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。

五、企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：(一)具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

六、企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：(二)[条款修订]股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%【依据财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知（财税[2014]109号），本法规第六条第(二)项中有关“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%”规定调整为“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%”】，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

(四)企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理：1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。

(五)企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。

被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。

被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。

4.被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称“新股”)，如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称“旧股”)，“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零;或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。

(六)重组交易各方按本条(一)至(五)项规定对交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。非股权支付对应的资产转让所得或损失=(被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础)×(非股权支付金额÷被转让资产的公允价值)

财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知(财税[2009]59号)

3、企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知(国税函[2010]79号)第三条

文章来源：税律风云   作者：张海军