法拍房和以房抵债应纳税款的计算

法拍房和以物抵债房由被执行人自行负担时，价格为收取的全部价款及价外费用，即税价格)不存在税款还原计算问题。拍卖公告或转让协议约定交易环节税费由买受人承担时，意味着交易价格为不含各类税费的“净所得”。

实务中，对由买受人承担交易环节所有税费的计税依据确认存在争议。有人认为应当按照实际交易价格计算各类税款，也有人认为应当将买受人承担的，原本由财产所有人负担的税款作为计税依据的组成部分，即需要还原计算。不同观点对税款计算有很大影响。下面以法拍房为例进行说明。

某不动产的拍卖价格为1500万元，账面价值为700万元，取得成本为800万元。拍卖不动产的纳税义务包括增值税(按5%差额征收)、企业所得税(25%)和土地增值税。按照第一种观点，税款不进行还原计算，则有：

(1)含增值税收入为1500万元

(2)增值税=(1500-800) ÷(1+5%)×5%=33.3(万元)

(3)不含增值税收入=1500-33.3=1466.7(万元)

(4)土地增值税=(1466.7-800)×40%-800×5%=226.7(万元)

(5)企业所得税=(1466.7-226.7-700)×25%=135(万元)

(6) 税款合计=企业所得税+土地增值税+增值税=395(万元)

按照第二种观点，税款还原计算，则有：

(1)不含增值税价格=1500+土地增值税+企业所得税

(2)金增值税价格=不含增值税价格=1500+土地增值税+企业所得税

(3)增值税=[不含增值税价格×(1+5%)-800]÷(1+5%)×5%

(4)土地增值税=(不含增值税价格-800)×60%-800×35%

(5)企业所得税=(不含增值税价格-土地增值税-700)×25%

经计算，得出：

企业所得税=267(万元)

土地增值税=750.5(万元)

增值税=86.6(万元)

不含增值税价格2517.5(万元)

含增值税价格=2604.1(万元)

税款合计=1105.3(万元)

注意，这里土地增值税适用税率和速算和除数的确定，需要修过迭代计算。笔者认为，被执行财产的交易环节税费约定由买受人负担时，税款应当进行还原计算，理由如下：第一，各个税种在确认财产转让收入时，销售额包括转让财产的全部价款及有关的经济收益。财产所有人是纳税义务人，原本由其负担的税款转为由买受人承担，实属经济利益流入，因而构成销售额的组成部分。第二，既然拍卖公告或转让协议约定价格为不含税价，再按观点一的方式进行计算显然自相矛盾。但两种计算方法计算税款相差710.3万元。

从民商法的角度分析，无论是拍卖还是以房抵债协议，都是平等主体之间的合意，交易价格都应该是含税价格，但是按照规范的税法理论，又必须进行还原。是按量能课税、实质课税，还是想当然用税务文件来创造出应纳税款是一个值得思考的问题。

从宪法的角度看，保护公民的合法财产不侵害也应该是税法的最高准则。

文章来源：法税三人行