房地产企业发生的维修费都能扣除吗？

地产企业一般由于项目建设周期长，参与施工的企业较多，工程施工过程中也会存在部分变更改造等情形，加之项目管理过程中的一系列问题，导致项目后续发生诸多的维修费用支出，那么，这些维修费支出如何处理，在税前都能正常扣除呢?

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

开发土地和新建房及配套设施的成本(即房地产开发成本)，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装I程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装_工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

在房地产企业上述六大开发成本中，开发间接费是指地产企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在一般情况下，地产企业在施工过程中发生的维修费计入“开发成本-开发间接费-维修费”科目核算。它就类似于生产型企业的制造费用，可以理解为“成本中的费用和费用中的成本”。

有了上述维修费的会计核算和处理，那是否为项目发生的维修费都可以在土增前正常扣除呢?答案是否定的。我们主要从以下两个方面来分析：

1、尚未出售交房发生的维修费支出

由于地产项目一般跨度较长，如果遇到城改项目或者涉及拆迁补偿类等较为复杂的开发项目，开发周期就更长，有的甚至达十多年之久，那么在施工完毕后，可能对项目存在一些修修补补的费用：

(1)该笔维修费如果系工程施工方的责任且已预留质保金的，应该在质保金中扣除，不应计入开发成本中。

(2)有些分包项目施工内容并不多，金额也不大，开发商可能会一次性支出且该维修费的支出，与施工方并无直接关系，可能系工程的变更签证或者重新规划改造等发生的维修费，由于该维修费的发生是与项目直接有关的，可以直接计入开发成本科目中核算。

我们知道，房地产开发企业的土地增值税清算，是对项目施工过程中发生的所有成本作出的盖棺定论。因此，尚未出售交房的房屋发生的维修费用，除由于工程施工方的责任造成应该从其质保金扣除，或者由地产企业先行垫付，再最终由施工方承担外，可以在后续土地增值税前正常扣除。同时，需要注意保留好相关维修费用支出证据链条，包括但不限于项目维修合同、结算单、发票及付款凭证、相关维修情况说明等附件资料，做为后续土增清算的合规附件资料予以保存。

2、房屋竣工交房后发生的维修费支出

项目完工，房屋竣工并交房，质保期已过，如果开发商再另行支付的维修费用，实际上就构成了重复列支成本费用范畴。那么这部分支付的费用就不属于税前扣除范围，也不能在土地增值税前扣除。

房屋竣工交房后，发生的的维修费，可以通过下列三种渠道处理：

(1)我们知道，施工方向开发商收取的合同总价款是包含保质期内质量保修费用的，如果在房屋保修期内发生的维修费支出，应由建筑施工单位无偿维修;

(2)超过保修期的小修理应当由物业出资维修，做为物业公司的维修费用支出项目;

(3)房屋交房后发生的大修理支出，可申请使用业主交纳的维修基金支出。

总之，上述三种情况，都不能做为房地产企业开发成本项目在税前扣除。

通过上述分析，希望大家能正确理解和对待这个维修费用，千万不能小觑，不能只要看到是房地产项目发生的维修费，就统统计入开发成本-开发间接费中核算，尤其要注意在土地增值税清算过程中，税务机关对开发间接费的审核要点，不要只记得土增清算的时候可以享受加计扣除的优惠政策，而不进行正确的账务和财务处理，使得整个项目成本混淆，殃及池鱼!

文章来源：中道财税 作者：陈红