房产未办证是否影响缴纳土地使用税、契税和房产税？

公司购买房产，因各种原因还未登记产权就已经作为固定资产或投资性房地产自用或出租，是否缴纳城镇土地使用税、契税和房产税就成为很多财务朋友的困惑之处了。其中很多观点认为，没有产权无法证明该房产属于我方，因此无需缴纳上述所列税费。

今天，小编就上述情况是否缴纳城镇土地使用税、契税和房产税的情况分析如下：

一、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)规定：

第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续.房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

依据上述文件可知，城镇土地使用税的纳税义务人是“使用土地的单位和个人”，而非“获取产权的单位和个人”。对于未办理产权登记但已经交付使用的房产，应当以交付使用时间为纳税义务发生时点，在次月计算缴纳城镇土地使用税。

二、契税

根据《中华人民共和国契税法》规定：

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。第九条契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

依据上述文件可知，契税的纳税义务人为房屋产权的承受方，纳税义务时点，可以自“签订房产转移合同的当日”“取得房屋转移凭证的当日”二选其一。如未办理产权但已开始使用，小编认为，最晚应于办理房屋产权登记之前缴纳契税。

三、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：

第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

结合国税发〔2003〕89号文件可知，对于房产税的纳税义务人，在已购买房产但未办理产权的情况下，符合“产权未确定情况”，理应由房产代管人或使用人自交付使用的次月缴纳房产税。

其实一句话总结，办证只影响交契税，不影响其他两税纳税义务发生，两税都是从业务实质判断。

文章来源：中道财税       作者：常则宇