浅析实物配建房移交如何缴纳契税

浅析实物配建房移交如何缴纳契税

槿思成

一、文件

新契税法实施后，财政部、国家税务总局颁布的《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第五款，明确提出，土地使用权出让的，计税依据包括士地出让金、土地补偿费、安置补助费地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

问题：对于何为实物配建房屋，哪些实物配建房屋应计入，实物配建房屋又如何确认计税基础呢？实操中都存在巨大的争议。

一、实物配建房屋有几类

1、开发商可以获取对价的，政府限价或者低价回购的人才公寓，安置型商品房，安置房等；

2、开发商无法获取对价的

（1）无偿移交的会所，物业管理用房，养老用房，幼儿园等小区的公共配套

（2）无偿移交的保障房，人才房等

（3）无偿移交的其他配套（如学校，道路，公园等）

二、不同类别的处理

（1）无偿移交的会所，物业管理用房，养老用房，幼儿园等小区的公共配套不应计入

我们正常理解，小区的公建配套是保证小区正常运行的基本组成要件，完全为小区服务的。对于会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园（无偿移交业主、公用事业单位、教育部门或政府其他部门），这些的无偿移交我们原先都没有说要并入土地出让成本缴纳契税的，目前实际操作中此类公共配套设施一般性不被认为是应缴纳契税的配建实物。但是部分地方也有强制征收的。

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条（一）的规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

笔者建议这类事项，是属于每个小区都必须建的，给予明确的口径，避免实操中的争议。听说有的省市公厕都被要求缴纳契税，真是有点……

（2）无偿移交的保障房，人才房等

这块要缴纳契税，基本无争议，但是按照什么金额缴纳，是按照建造成本，还是按照视同销售金额，是实操中争议较大的。

产权不属于开发商，直接办在非开发商名下，按照建造成本比较能接受

产权在开发商名下，后续移交出去，实操中按照建造成本就存在争议性

笔者认为，产权是否归属开发商，在这类交易中，并非开发商可以选择的，都由当地的zf生态决定的，以及出让方式决定的。开发商支付的都是相同的成本，因为非开发商原因导致，差异巨大的处理是违背税收公平的，契税的计税依据都应该是按房地产公司实际承担的全部建造成本。

（3）无偿移交的其他配套（如学校，道路，公园等）

此类事项，也属于契税缴纳范围。基本实操中，是按照建造成本来计算。

三、按照建造成本是按照含税还是不含税

依据：《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税。

笔者理解，不应含增值税，应该按照不含增值税金额确认。

建造类成本取票都会进行价税分离，对于账务核算上，建议对于有道路，公园，学校，桥梁等大金额配建的，要设立独立的核算对象，规避未来的争议。