按揭资金未到位是否预计计税毛利

房地产企业较之其他企业在企业所得税上的最大区别在于：对于房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率，分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预交企业所得税。对房地产企业在收入未实现之前先预计一部分计税毛利并入当期应纳税所得额，其主要目的在于企业所得税均衡入库。

企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照不含税预收账款的金额为基数。房地产企业取得预收账款，签订合同时根据合同的不同结算方式确认完工前收入。订金、诚意金、会员费、优惠卡等，如未签订合同，企业所得税不确认收入。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(4)采取委托方式销售开发产品的，应在收到代销清单时确认收入的实现。由此可见，采取银行按揭方式销售开发产品的，银行按揭资金未到位之前不预计计税毛利。

文章来源：中汇十堰分所 作者：赵辉