土地增值税清算实务案例：代收费用是否需缴纳土地增值税？

摘要：

房地产开发企业销售商品房时，通常要代有关部门向购房者收取部分代收费用，如燃气初装费、有线电视初装费、住房维修基金等。这些费用通常由房地产公司先行代收，然后再转交给委托单位。对于开发商代为收取的这部分费用，是否需缴纳土地增值税？下面我们以一个案例来与大家交流探讨。

案例概要：

某房地产开发商与燃气有限公司签订天然气施工合同，合同中约定甲方（开发商）收取该项目2250户居民燃气初装费，每户按2500元收取，合计金额为562.5万元，相应款项已开具发票。该项目进行土地增值税清算时，开发商将该笔款项计入成本进行了扣除。（相关成本合同条款如下图所示）

试分析该笔款项在土地增值税清算中应如何处理。

案例解析：

此案例中，开发商已将燃气初装费计入成本，但并未明确指出这笔费用是否已包含在向购房者收取的房款中。根据国税发[2007]132号相关规定，关于代收费用的处理，分为以下两种情况：

1、代收费用已计入房价，并向购买方一并收取。在上述案例中，如果燃气初装费计入房款，向购买方一并收取并提供购房发票，那么该笔燃气初装费允许作为转让房地产所取得的收入计税，在此条件下，本案例中企业的处理正确，即相应的成本支出可以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；

2、代收费用未计入房价，在房价之外单独收取。在本案例中，若开发商未将燃气初装费计入房款，而是向购房者单独收取并提供收据，那么该笔燃气初装费不能作为转让房地产的收入，相应的成本支出也不允许扣除。

总结归纳：

代收费用是房地产开发过程中不可避免的一笔款项，部分地区的税务机关会对各项代收费用进行梳理，包括列举的收费项目、收费标准以及归集方向等。

代收费用如计入房款并向购房者一并收取，且在购房发票中，该费用相应的金额已经包含在内，则该笔费用可以作为转让房地产所取得的收入，相应成本也允许扣除（但不允许作为加计扣除的基数）。这时房地产企业还应提供代收费用的相关明细，确保此项代收费用已在当地文件中列明；若清算时未提供相应明细，还需补充提供。

相反，如代收费用未计入房款，只是单独向购房者收取并提供相应收据的，则该笔费用不能作为转让房地产的收入，相应的成本支出也不允许扣除。

政策依据：

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十八条

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发[2007]132号）第二十五条、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

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