一文讲透，地产所得税
所得税应该是每一职场人最熟悉的税，尤其高薪投拓岗，每个月上缴的个人所得税应该都相当肉疼；同样地，对于一个公司来说，也应缴纳相应的企业所得税。
1.企业所得税的征收 《中华人民共和国企业所得税法》 “是指国家对我国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，就其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税，个人独资外企、合伙企业不适用”。 ①所得税征收的对象是所得额： 对于所得额的定义，就单项目来说，是指项目从收入端，扣除开发成本、期间费用、税金附加（附加税、土增税）后最终剩得的金额。也即，只有项目存在利润时，才会有征收所得税的可能。 ②征收方式为按年计征，分期预缴，汇算清缴。 所得税与增值税、土增税的计算阶段一致，也存在预缴和清缴两个阶段。因此在投资测算阶段也需要考虑单个项目中所得税的预缴、清缴带来的现金流的变化。但从实操角度上，往往并不看重单个项目的所得税金额，而是将该项目公司在一年中发生的所有业务（项目）合并在一起进行汇算清缴，并不针对单个项目进行缴纳，这也就为企业所得税的合理筹划提供了相应的理论基础。 特别应当注意的是：既然是企业所得税，当然是从企业角度出发，这点和土增税不一样，土增税的征收对象是项目。 ③所得税年度间存在亏损额度弥补。 不同于增值税、土增税，所得税在计算上存在“五年亏损弥补期”，即一个项目公司在上一年度发生了一定金额的亏损，在本年度的所得额为正数的情况下，会考虑上一年度亏损值对本年度所得额的抵消效果，使得实际缴税基数降低，但有效亏损弥补期为五年。 2.企业所得税的计算元素 企业所得税：即企业确认收入减去允许扣除金额后的差值，即应纳税所得额，与相应所得税税率相乘的过程。从公式的体现上来看： 企业所得税 = （销售收入 – 准予扣除的金额） × 所得税税率 对上述公式进行拆解分析，分为三部分结构，分别来看： 结构1：销售收入： 需注意计算所得税时该销售收入需要剔除不征税收入与免税收入，防止放大应税基数。此外若涉及回迁物业时，在销售收入中需加入回迁物业视同销售收入。 结构2：准予扣除的金额： 由于收入端是销售收入口径，因此成本端也需为不含增值税的口径，即损益口径下的成本费用。 从组成上来看：准予扣除金额 = 已销开发产品计税成本 + 期间费用 + 税金附加 1、计税成本展开包括：土地成本（包括土地出让金、拆迁补偿款、契税、市政配套费） 、工程成本（常规七项）。 2、期间费用展开包括：管理费用、营销费用和财务费用。 需特别注意的是：企业所得税交税主体为公司，对于财务费用来说，必须核对其开票主体是否为同一主体公司。特别是在并购类项目中，如果是由于并购贷产生的财务费用（利息）不可以在项目公司计算所得税时扣除，正是由于并购金额是由受让方支付给转让方的，相应的利息也应为受让方承担，也就是项目公司的股东承担，由于主体不是项目公司，因此不能记为项目公司的财务利息，进而不能进入准予扣除金额中。 3、税金附加展开包括：土增税、增值税附加、印花税。需要注意的是，在标准的所得税计算体系中，收入端与抵扣端均在不含增值税的口径下进行运算，因此只能扣减增值税附加。 结构3：所得税税率 除特殊政策优惠地区外，所得税税率一般为25%，特殊地区（西藏等地区）税率为15%左右。由于所得税税率存在政策优惠的地区，因此税率筹划也成为所得税筹划的一个突破点。 3.企业所得税的预缴 销售物业三大税均存在预缴和清缴两个环节。两个环节在计算方式上存在着较大的差异。在取得预售销售收入时，需对企业所得税按照月度 / 季度进行预缴。 所得税预缴的法律依据 “企业销售未完工开发产品取得的收入，应先预计按计税毛利率分季度（月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。 在官方定义中出现了一个专有名词 ：“计税毛利率”，即：计税毛利率 = 计税毛利 / 预售收入 = （营业收入 – 计税成本）/ 预售收入 根据上述定义总结所得税预缴的计算公式为： 所得税预缴金额 = （预收房款 × 计税毛利率 – 预缴增值税 - 预缴增值税附加 – 预缴土增税 – 当期发生含税期间费用）× 25% 关于计税毛利率的标准，国税【2019】31号文，规定了各类开发项目的计税毛利率范围，各地区在不违背中央规定的基础上需明确划定。通常，在不明确地区收费标准的情况下，默认按15% 进行计算。 示例：某房地产项目2019年5月预售房款8000万元，6月取得预售房款1亿元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以后取得的增值税专票进项税额总计500万元。当地土增税的预缴率为 3%，计税毛利率为15%，则2019年6月预缴的所得税金额为多少？ 解答过程：由于6月预缴的增值税实操上是 5月预售房款的申报，因此计算上采用的是5月的预售房款。土增税和所得税同理。 预缴增值税=8000万元 /（1 + 9%）× 3% = 220万元 预缴土增税={8000万元 -[8000/（1+9%）× 3%]}× 3% = 233万元 预缴所得税=（8000万元 ×15%-220 万元 ×1.12–233 万元 –500 万元）×25% = 55万元 4.企业所得税的清缴 企业所得税的清缴实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按照开发产品销售收入（或完工前销售收入）扣减项目后应纳所得额征税。但是房地产在没有交付的时候没有确认收入，因此每年的预缴和汇算清缴金额是一致的，一直到交付的时候最终确认收入然后清缴。 简单地说，即项目公司层面年度发生的所有业务统一进行汇算清缴。根据预缴值，对交付后产生的实际值进行多退少补。 企业所得税清缴计算公式为： 企业所得税清缴额 = （销售收入总额 – 准予扣除金额）× 所得税税率 销售物业三大税在计算阶段上均存在预缴和清缴两个环节。两个环节在计算方式 和逻辑上存在着较大的差异。
文章来源：阳新芽 李龙地产财税服务
