房地产开发企业红线外支出的工程成本能否扣除？

【案例】

某A房地产开发公司在进行土地增值税清算过程时，A公司的账面列支红线外支出的工程款项1000万元。请问：那么其列支的红线外支出的工程成本在土地增值税清算时能否扣除？依据是什么？

【定义】

“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外（即国家有关部门审批的项目规划外）承建公共设施或其他工程的支出。?

【政策文件】

1.2012年国家税务总局《关于土地增值税若干具体问题的公告(征求意见稿)）》，房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即"红线"外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。

2.苏地税规〔2012〕1号规定：项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除（本条失效，但苏地税规[2015]8号并未提及红线外支出如何处理）。

3.黑龙江地税公告2016年1号文规定：房地产开发企业在房地产开发项目之外发生的各项费用支出，除符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第二款规定的拆迁异地安置条件的允许记入拆迁补偿费扣除外，其他费用支出一律不得扣除。

4.山西地税公告2014年第3号规定：土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

5.《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2014]175号）规定：纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

6.《广西自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发[2008]44号）规定，房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。

7.《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函[2015]917号）规定：房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出，可以计入本项目扣除项目金额。

8.鄂地税发〔2013〕44号文规定：房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。?

【政策分析】

从上述文件可以看出，由于2012年国家税务总局对外发布的《关于土地增值税若干具体问题的公告(征求意见稿)）》并未查到生效的文件。所以实务中，对“红线外支出”能否作为成本扣除的问题，各地税务机关没有统一的处理方式。

现了解的处理方法大致分为两类：

1.不论是什么原因发生的红线外成本，都不能够扣除；其中地区有江苏省、黑龙江省、山西省；

2.满足特定条件的可以扣除；其中地区有广州市、广西省、海南省、湖南省；

文章来源：中韬华益财税咨询