一、案例
A公司是一家园林绿化公司,为一家地产开发企业B做园林绿化配套,截止2019年12月份,经过双方结算,B公司共欠A公司绿化工程款700万元,现B企业提出以7套房屋在市场价基础上打9折抵偿欠A公司工程款,A公司将上述7套房屋抵给下游材料供应商C,材料供应商C要求开发企业B将房屋销售手续办理在7名个人名下,请问园林绿化公司A取得抵债房该如何进行财税处理?
二、案例分析
上述案例是实务中典型的以房抵债的情况,尤其是在年底结账时点更为突出,这类业务的操作也主要有两个方案
方案一:按正规的以房抵账程序走(房屋流转)
步骤一:A公司与B公司签订以房抵债协议,B公司向A公司开具销售不动产发票,A公司向B公司开具园林绿化工程发票,由于以房抵账没有资金流,A公司给B公司开具收到绿化工程款的收据,B公司给A公司开具收到房款的收据。A公司账面确认待处理资产同时确认工程款收入。
步骤二:A公司取得房屋后,将房屋抵给C公司,A公司向C公司开具销售不动产(二手房)发票,C公司向A公司开具材料款发票,双方互开收据。A公司账面确认销售不动产收入、销售不动产成本,同时应当确认材料成本。
步骤三:C公司将取得房屋(二手房)再转售给7名个人,C公司按销售不动产进行处理。
上述方案为标准的以房抵债操作步骤,7套房屋到个人名下转了3手,如交易较短时间内完成交易,增值税、土地增值税和企业所得税可以做到不交或者少交,但是每一道交易的契税、印花税均需缴纳,增加了以房抵账的成本,且房屋过户办理手续较为复杂,周期太长,不利于企业处理此类业务。
方案二:按资金支付程序走(资金流转)
大部分建筑企业接受以房抵债的目的不是为了取得房屋,而是在拿不到资金的情况下无奈之举,因此,方案二更关注各方获取资金。
步骤一:A、B、C和7名个人分别签订四方协议,由7名个人将购房款支付给B开发企业,B开发企业收到资金当天将上述房款专款专用转给A企业用于支付绿化工程款,A企业收到绿化工程款后将上述款项转给C材料公司用于偿还材料款,完成资金闭环。
步骤二:A企业给B企业开具工程款发票,C企业给A企业开具材料费发票,B开发企业向个人开具销售不动产发票。A公司按照正常取得工程款收入和材料成本进行账务处理。
该方案可以规避房屋流转,价值链条上各方可以获取资金偿债,避免房屋过户产生的大额税金,但实操中同时需要关注资金来源和流向以及对时效性的风险控制。
三、实操建议
建筑企业目的是为了取得房屋,建议采用方案一;如果建筑企业的目的是为了获取资金则建议采用方案二。
文章来源:德居正财税咨询