土地增值税清算时不允许扣除的“软装”到底有哪些？

麒麟君自负八年土地增值税清算经验，经手的房地产开发项目虽没有几千，但肯定有若干；不敢说分分钟就把土地增值税算了，可三五天绝对能把它办了。但在审核清算对象开发成本时，却屡屡被各路小鬼刁难、纠缠，老问题至今无解，新难题层出不穷。比如不在开发间接费用列举范围内，但必然会发生的工程造价审计费、打图晒图费等；比如新态势下出现的新事物，21世纪20年代才诞生的农民工工资履约保证保险；比如用螺栓固定在地面的儿童游乐设施、健身器材，以及可以随意挪动的垃圾桶；再比如竣工验收后发生的改建支出。科学的尽头是神学，清算的背后靠掐算。以上列举的开发成本能否计入土地增值税扣除项目金额一直争议不断，实务中全看税务机关清算审核人员手松手紧。要说其中最让麒麟君头疼的，莫过于玄之又玄的“软装”支出，今天我们就一起掀开“软装”并不神秘但足够棘手的面纱。

“软装”也好，“硬装”也罢，并非土地增值税税收政策中的既有概念，多见于清算审核工作中的口头表达，属于税法领域的“舶来品”，实际上是装修界的行业术语。网上搜罗一番，也找不到一个标准定义。综合而言，“软装”指的是商业和居住环境中所有可以移动的、易于更换的饰物，通常包括家具、布艺、灯具、墙饰、地毯、画品、饰品、花艺8大元素。但以此来指导土地增值税清算工作难以让纳税人信服，一来软装范围包括万象不能穷举，纯靠理解仍然会纷争不断；二来土地增值税清算终归还是税务机关说了算，自言自语不如法言法语。所以，究竟什么是“软装”？还得从税收政策方面找依据。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）项第一款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”这是目前总局层面的政策，但遗憾的是未对装修费用做定性解析，也没有进行范围列举。各地税务机关在制定本地区适用的土地增值税清算管理办法时，部分地区在总局政策基础上，对“装修费用”的概念做了拓展。麒麟君收集了一些2018年以后发布的地方土地增值税清算政策，将涉及“装修费用”的扣除规定简单罗列与下表：

通过观察、比较，我们可以提炼出两个关键词：“可以拆除且拆除后无实质性损害”和“拆除后影响或丧失其使用功能”，以此来定义税法上的“软装”和“硬装”。麒麟君身在内蒙古，我区虽然尚未发文明确过“装修费用”扣除的问题，但据说也曾在内部税务干部土地增值税清算审核培训会上做过类似精神传达，自治区税务局财行处基本接受上述表格内的观点，与其他省份在审核口径上保持一致。在关于“房屋精装修费用如何扣除？”的答复中，所持观点如下：目前，总局和区局对精装修均无具体规定，但参照全国大部分省份执行口径：精装修中“硬装”可扣除，“软装”不可扣除。硬装是指随房屋一同出售且不可移动的家具、电器及其他物品，成为房屋组成部分，移动或拆除后影响或丧失其使用功能，可计入开发成本予以扣除；“软装”和可移动的家具、电器、日用品、装饰品和其他物品等不予扣除。

但即便如此，所谓的“可以拆除且拆除后无实质性损害”和“拆除后影响或丧失其使用功能”，也只是从性质方面给出一个颇具可操作性的判断工具。土地增值税清算既然设置了人工审核环节，仅凭寥寥两句话作为划分原则，纷争永无休止。面对某些特殊装修支出，实务中犹豫再三也难有定论。比如嵌入式消毒柜，拆除必然会对消毒柜本身及周围橱柜造成一定程度的破坏，假使成功进行拆除，但因为尺寸的限制，拆除后的使用价值无疑会大打折扣。再比如坐便式马桶，熟悉家装的朋友应该都知道，马桶是通过胶水与地面粘连的，拆除起来并不费力，且能完好保存其使用功能。但这个使用价值是针对前使用人而言的，让其再次流通起来继用者还有额外的心理难关要突破。

好在税法授权地方税务机关，可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的单位面积金额标准。如海南、福建、广东、黑龙江、江苏、浙江等省份，税务机关就公布了本省各地级市工程造价参考指标。而且海南、福建和广东三地的参考指标还颇为详细，其中就包括户内装修（硬装）的综合指标细目组成。正所谓条条大道通罗马，既然“软装”这条路不好走，那我们就反其道而行之，从“硬装”这条道上突破一下。结合一些地方税务机关制定的允许扣除的“硬装”明细，采取排除法来反证“软装”到底有哪些。这样做的好处有两点：它是列举式的，便于实际操作；它是部分地区税务机关明文认可的，具备参考价值。以下是麒麟君搜集的海南省海口市、福建省福州市和广东省珠海市三个地区的“硬装”明细及2018年度的金额标准：

一、海南省海口市2018年户内装修（硬装）综合指标细目组成

说明：

1.以套内净面积91.8平方米的三房两卫户型室内精装修工程量为例；

2.工程量为相应实际户内装修工程量，单位为平方米、m、樘、套等；

3.门制作及安装含五金锁具等；

4.灯具包括厨房、卫生间、卧室和阳台为吸顶灯，客厅、餐厅为装饰筒灯、射灯，不考虑高档装饰吊灯；

5.常规装修可参考装修指标细目输入，没有发生的内容工程量按0输入，即可自动生成简单装修造价指标；

6.户型装修工程量与细目表有差异的，可输入相关工程量，即可自动生成相应造价指标；

7.若实际使用品牌档次与参考指标有较大差异，可请开发企业提供材料设备采购合同给税务部门审核，按核实情况计算价差；

8.复杂装修内容上表没有的，开发企业可提交相关资料给税务部门审核。

二、福建省福州市2018年房地产开发项目工程造价计税成本标准-户内装修细目组成

说明：

1、以建筑面积100平方米三房（两卫）室内精装修工程量为例；

2．数量为相应实际户内装修工程量，单位为㎡、m、樘、套等；

3、门制作及安装，含补墙缝（水泥砂）、门锁，五金，门吸，门套线等；

4、灯具包括：客厅灯，房间灯、厨卫，卫生间吸顶灯等；

5、开关包括：三位单联开关、二位双联开关、一位双联开关等；

6、插座包括：一位开关带二三插、二三插、电视插、电话插、网络插等。

三、广东省珠海市2018年土地增值税扣除项目金额标准（户内装修）

说明：

1、以建筑面积100平方米三房（双卫）室内精装修工程量为例；

2、数量为相应实际户内装修工程量，单位为㎡、m、樘、套等；

3、门制作及安装，含补墙缝（水泥沙）、门锁、五金、门吸、门套线等；

4、灯具包括：客厅灯、房间灯、厨卫、卫生间吸顶灯等；

5、开关包括：三位单联开关、二位双联开关、一位双联开关等；

6、插座包括：一位开关带二三插、二三插、电视插、电话插、网络插等。

颠覆麒麟君固有认知和解决麒麟君长期疑惑的，主要是这几个方面：

1、厨房的抽油烟机、灶具和卫生间的热水器在土地增值税清算审核时，作为装修费用允许计入房地产开发成本，并不像许多人认为的那样被归类为“家用电器”。

2、嵌入式的消毒柜因为其不可移动的特性，而被划入“硬装”范畴。同样的道理，嵌入式系列家电如冰箱、洗碗机、微波炉、蒸烤箱、洗衣机等，都可以有样学样，谋求同等待遇。

3、灯具中吊灯、吸顶灯、筒灯、射灯等属于“硬装”，壁灯、台灯、立灯属于“软装”。灯与灯之间的差距怎么这么大呢？

4、不仅是吊柜和橱柜，只要是固定式的衣柜、书柜、电视柜、鞋柜、洗手台柜，都应该按照“硬装”对待。

5、卫浴用具如淋浴间、淋浴器、蹲厕坐厕、洗手盆等，不管是胶粘的还是螺栓拧的，统统归属于“硬装”。

6、2018年开发的房地产项目，正常状态下目前应该达到清算条件。税务局公布的工程造价参考标准的最新数据基本都截止到2018年，而且海口市、福州市和珠海市的装修标准分别为1517元/㎡、1279元/㎡、1118元/㎡。装修费用是土地增值税筹划很好用的一个点，但不要想歪了、用歪了。

莫愁道路艰且险，自有曲径通幽处。换一条思路，换一片天地。“软装”到底有哪些不重要，只需要知道“硬装”都有啥就足够了。正是因为纳税人“软”“硬”不分，所以税务机关才软硬不吃。麒麟君希望诸君通过这篇文章的学习可以“软”“硬”通吃，再不济也要软饭硬吃。

文章来源：麒麟扒税