房地产企业“工抵房”涉税计税基础浅析

◎典型案例

某房地产公司以账面价值800万元，公允价值1000万元的房屋作为“工抵房”，抵顶总包单位欠款，抵顶债务1200万。

问题：

1、房地产公司增值税计税基础是多少？

2、土地增值税确认的收入是多少？

3、企业所得税的收入确认是多少？

◎政策解析

1、增值税

房地产公司以商品房抵偿的债务可以理解为以存货换取了其他经济利益，符合有偿转让货物的情况，属于货物销售行为。对于增值税的计税依据应按照存货的市场公允价确定：即如果债权人没有让步，签订的以房抵债协议约定的交易价格合理，抵偿价格等于当期的市场交易价格，则应以以房抵债签订时约定的抵偿价格作为计税依据;但如果债权人做出让步，则债务人应按照存货的市场价1000万元确认增值税计税收入，债务重组收益不组成增值税计税收入。

另一种观点认为：《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》第十五条规定：销售额，是指纳税人发生应税交易取得的与之相关的对价，包括全部货币或者非货币形式的经济利益。通常的理解，这种债务重组收益属于其他经济利益。

因此增值税的计税基础是1200万元而不是1000万元。

笔者认为，在实务中税务局一般会根据抵账金额1200万元作为计税基础，按照1200万元计提销项税额。

2、土地增值税

根据国家税务总局公告2016年第70号规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定执行。

国税发【2009】91号文第十九条规定，计税收入按照下列方法和顺序确定：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。因此，如果双方签有债务重组协议，对抵债存货按照市场价格确定，债务人债务重组收益不组成增值税计税收入，故应确定应税收入为1000万元。

3、企业所得税

根据国税函[2008]828号规定，货物用于抵债属于“其他改变资产所有权属的用途”的情形，应视同销售。同时，根据财税【2009】59号文规定，以非货币性资产清偿债务，应分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。

因此，上述“工抵房”业务的企业所得税计税基础是1000万元。

结论：所得税债务重组所得=账面上其他收益=应付账款-开发产品账面价-销项税=1200-800-82.57=317.43万元。（后附会计分录）

◎会计处理

“以货抵债”属于债务重组行为。根据《会计准则第12号--债务重组》规定，需将所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额，计入当期损益--“其他收益”--“债务重组收益”科目。

房地产企业会计处理如下：

借：应付账款 1200

贷：开发产品 800

      应交税费--应交增值税-销项税额 82.57(1000/1.09*9%)

      其他收益--债务重组收益 317.43

总包单位会计处理如下：

借：固定资产 917.43（1000/1.09）

      应交税金-应交增值税-进项税额82.57

     投资收益 -债务重组损失 200

贷：应收账款 1200

文章来源：致远房地产财税微信公众号