房地产企业在会计核算、企业所得税、增值税、土地增值税上确认收入有什么异同?

会计核算是涉税处理的基础。同时，营改增后，增值税等税种和土地增值税在政策上关联更加紧密。例如增值税，不仅计提销项税直接影响土增税收入金额;而且土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税计税收入也有影响。因此，想深入理解房地产涉税问题，必须将土增税收入与会计处理、增值税销售额、企业所得税计税收入等进行联动分析，并准确的掌握他们的异同。

会计核算方面：实务中多数房地产企业在满足以下条件时确认收入：

1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案;

2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续;

3、卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

简单地说，就是房款已经全部收到或按揭手续已经办结，开发产品已经竣工验收，开发产品已经交付使用即可结转销售收入。再简单地说，就是交房即可确认并结转销售收入。

增值税方面：根据安徽省国税局营改增政策解答，增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已经发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间。

房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管税务机关预缴增值税。

企业所得税方面：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;

2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制;

3.收入的金额能够可靠地计量;

4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

这是一般企业所得税的收入确认条件。

对于房企企业所得税的收入处理，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》国税发[2009]31号规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产企业销售未完工产品，应当按照预计计税毛利率计算应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

对比以上对于收入的确认条件可以看出，房企所得税对收入的处理和会计对收入的处理截然不同，也不同于一般企业税务处理的收入确认条件。这说明，在计算企业所得税时，不能把会计核算上的销售收入等同于税务处理上的销售收入，也不能把所得税处理上的销售收入确认条件作为会计账务处理的核算规范。

另外，房地产企业企业所得税确认收入的时点与增值税纳税义务时间即对销售额的确认时点，一般要早。

土地增值税方面：土地增值税在清算前是采用预缴的方式申报的，达到清算条件，计算收入和扣除项目金额，据此计算应缴纳的土地增值税。

土地增值税清算条件的规定：《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

综上分析可以得出以下几点结论：

1、对于房地产企业而言，通常情况下企业所得税收入确认的时点(预售)要早于会计上收入确认时点(交房)、增值税对销售额的确认时点(交房)，以及土地增值税收入的确认时点(销售85%以上)。

2、对于房地产企业而言，企业所得税在达到完工条件时就要计算计税成本并结算毛利额;而会计与增值税一致，是在交房时才结转收入成本或计算销售额。实务中，有些项目完工但未交付，故会计与增值税收入确认时点要晚于企业所得税计税成本与实际毛利额计算时点。另外，土地增值税收入确认时点是在开发项目销售85%以上或全部销售，因此，相比于其他几个税种，土地增值税收入确认时点通常是最晚的。

3、对于房地产企业而言，增值税应按照纳税义务发生时间，以当期该企业的总的销售额和适用税率计算当期应纳税款，抵减各项目已预缴的税款后，向税务机关申报缴纳，未抵减完的可结转下期继续抵减。申报的单位类似于“企业+月度”;企业所得税要合并一个年度内该企业所有项目的应纳税所得额，计算出该企业的应纳税所得额，进行汇算清缴，汇算的单位类似于“企业+年度”;土地增值税的清算单位是“项目”，是以达到条件的企业的某个项目为核算单位，进行清算申报。

文章来源：财会阁 作者：税行者