房地产企业常见税收风险
由于房地产开发企业开发周期长、资金流转慢，涉及融资、开发、预售和竣工决算等多个环节，且涉税种类繁多，资金构成、成本分摊和计税成本的扣除等相对复杂。由此引发的涉税问题及风险相对较大。
今天小编就带大家了解一下房开企业常见的几个涉税风险。
一、企业签订的各类合同需及时足额缴纳印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税”。企业签订购买地价款获得土地使用权合同、勘察设计合同、开发成本里购买材料和办公用品的购销合同、建筑施工合同等较多，容易忽略合同的印花税申报。纳税人在签订合同后，应及时申报缴纳印花税，以防出现税款滞纳的风险。 二、企业外购商品无偿赠送给其他单位或个人应视同销售 （一）根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人要视同销售。企业无偿赠送给客户的外购商品应视同销售。如果确认销售收入，其销售价格按照下列顺序确认： 1.按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； 2.按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； 3.按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） （二）根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，企业将资产用于对外捐赠的情形视同销售。对于视同销售的价格《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）规定：应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。 三、企业自收取预售房款时应及时预缴增值税 根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告 》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十二条规定一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 因此，企业应自取得预收款的次月起预缴增值税。取得预收款时，可向购房者开具602不征税发票，待房子办理交付手续后，可再开具增值税发票，无需收回已开具的不征税发票。 四、完工年度应确认销售收入，及时调整计税毛利和实际毛利之间的差异，缴纳企业所得税。 根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第九条规定，房地产开发企业应当在开发产品完工后，及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。如果收到的销售款通过私人账户收款，挂到其他应付款等相关科目不及时确认收入，存在延迟缴纳企业所得税和产生税收滞纳等风险。 五、售楼中心也需要缴纳房产税 房开企业开发周期长，一般采用滚动开发，会先建一个售楼中心/售楼部，以便办公或销售。那么这种未竣工就投入使用的房产是否需要缴纳房产税呢？税法规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。如项目结束后需拆除售楼中心的，自建成之日起到拆除止，都应依法缴纳税款。 六、减免的土地出让金也是契税的计税依据 根据《契税暂行条例》及其细则有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。契税的计税依据为构成取得土地使用权所支付的经济利益的总和，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政配套费以及为了取得土地缴纳的耕地占用税等。在缴纳契税时，需要注意对于减免的土地出让金也要缴纳契税。 开发环节常见涉税风险 具体分析：这个案例中我们需要关注的风险点主要有二，分别是超限额列支预提费用和超范围列支预提费用。房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；同时也要注意在政策允许的费用范围内预提，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。 具体分析：企业采取包工不包料方式发包工程，在材料供应商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。因此，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法”，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。 具体分析：是否能取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。 具体分析：企业发生的借款费用，符合资本化条件的，必须进行资本化处理；不符合资本化条件的，才可作为期间费用在所得税税前扣除。房地产开发企业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应准确划分成本对象，严格遵守会计准则和税法的规定，精确计算资本化的金额，才能管控好税务风险。 销售环节常见涉税风险 具体分析：外购礼品赠送客户应作视同销售处理，并且礼品赠送支出不得超限额扣除。就增值税而言，视同销售货物行为无销售额的，依次按当月同类货物的平均销售价格、最近时期同类货物的平均销售价格、组成计税价格的顺序确定；就企业所得税而言，除另有规定外，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。例子中，该房地产企业的礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的5‰ 。 具体分析：房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。其中，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。 文章来源：房地产财税咨询
