海南省税务局税务局明确土地增值税不含税收入计算公式

为了规范房地产开发项目的土地增值税清算审核工作，统一清算工作标准，国家税务总局海南省税务局制定了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》，现予以发布，自2021年10月8日起施行。

　　特此公告。

　　国家税务总局海南省税务局

　　2021年9月3日

国家税务总局海南省税务局

土地增值税清算审核管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发项目的土地增值税清算审核工作，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税的清算审核工作。

第三条 主管税务机关根据纳税人提供的清算资料进行房地产开发项目清算审核，依法征收土地增值税。

第二章 房地产转让收入

第四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

适用增值税一般计税方法的纳税人，转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额。

适用简易计税方法的纳税人，转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

第五条 纳税人按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品，以各种名目向购房人另外收取的价款，应计入房地产转让收入征收土地增值税。

第六条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产销售价格明显偏低。

第七条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

(一)人民法院判决或裁定的转让价格;

(二)政府有关部门确定的转让价格;

(三)经主管税务机关认定的其他情形。

第八条 纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列顺序确定：

1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均销售价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第九条 纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途的，若产权未发生转移，不征收土地增值税，清算时不计收入，不扣除相应的成本和费用。

第三章 扣除项目金额

第十条 纳税人同时开发多个项目，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用：

(一)能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目或该类型房地产;

(二)同一个清算项目, 取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊;对于无法取得项目占地面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

(三)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;对于无法取得可售面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

(四)同一清算项目含有不同类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

(六)分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。

第十一条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生且取得合法有效凭证。本办法所称合法有效凭证是指：

(一)支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以发票为合法有效凭证;

(二)通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证;

(三)支付的行政事业性收费或者政府性基金，以财政票据为合法有效凭证;

(四)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证;

(五)发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证。

(六)其他合法有效凭证。

第十二条 有下列情形之一的，主管税务机关应按照当地工程造价参考指标核定扣除项目金额：

(一)纳税人不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的，或提供虚假的合同、结算等资料的;

(二)申报的工程造价高于当地工程造价参考指标，又无正当理由的;

(三)装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单;装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个人施工，造价高于当地工程造价参考指标的;

(四)大额工程款用现金支付或支付资金流向异常的。

第十三条 取得土地使用权所支付的金额，应按以下规定处理：

(一)因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，允许扣除;

(二)在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除;

(三)通过出让方式取得土地使用权，未能提供所支付金额的原始凭证，其允许扣除的金额可根据政府相关部门的文件、合同或者其他证明材料上记载的金额予以确认;

(四)因政府规划等原因置换取得土地使用权的，置换土地的土地出让金额或者评估价格，以及按国家统一规定交纳的有关费用，允许扣除;

(五)为取得土地使用权所支付的契税、“招拍挂”佣金，视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，允许扣除;

(六)按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金而支付的利息，允许扣除。

第十四条 土地征用及拆迁补偿费的扣除，应按以下规定处理：

(一)拆迁补偿费、青苗补偿费、迁坟补偿费、安置补偿费等允许据实扣除，其扣除金额根据补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定;

(二)购入不动产，后续将不动产拆除再次开发房地产的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用，允许扣除。

第十五条 前期工程费和基础设施费的扣除应按以下规定处理：

(一)在项目规划报建时，按政府规定缴纳的相关费用允许扣除;

(二)未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除;

(三)重复建设所发生的基础设施费不允许扣除。

第十六条 建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除;

(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除;

(三)因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，允许扣除。自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除;

(四)实际发生的工程监理费允许扣除。

第十七条 公共配套设施费的扣除应按以下规定处理：

(一)有下列情形之一的，认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有的，其成本费用允许扣除：

(1)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

(2)经人民法院裁判属于全体业主共有;

(3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有;

(二)商品房销售合同中未明确有关公共配套设施归属，但相关公共配套设施移交给业主委员会，或业主委员会尚未成立，无法办理移交手续，纳税人能提供书面说明及代管情况的，其成本、费用允许扣除;

(三)商品房销售合同中注明有关公共配套设施归出卖人所有，纳税人在向主管税务机关反馈清算初审意见前与不少于已售房产户数三分之二的业主签订确认有关公共配套设施归全体业主共有的补充协议的，其成本、费用允许扣除;

(四)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用允许扣除;

(五)预提的公共配套设施费，违章建设、重复建设发生的公共配套设施费不允许扣除;

(六)分期开发房地产开发项目但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施在未清算的项目中分摊扣除;

(七)未移交的公共配套设施转为纳税人自用或用于出租等商业用途时，其建筑面积作为可售面积，不允许扣除相应的成本、费用;

(八)土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，且其单位建筑面积成本费用额确认为零;

(九)依法配建人防部门规划的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，允许扣除;

(十)转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积)，按规定确认房地产销售收入，其发生的成本费用允许扣除;转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。

第十八条 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第十九条 房地产开发费用的扣除应按以下规定处理：

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除;

(二)凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本项扣除;

(三)纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法;

(四)纳税人向金融机构支付的非利息支出以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

第二十条 纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

主管税务机关清算时发现纳税人应缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加大于实际缴纳税费的，应及时追缴并按《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。

第二十一条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后，取得规划许可，继续投入资金进行后续建设，完成后进行销售的，其购买未竣工房地产所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。

第四章 附则

第二十二条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释，本办法未尽事项，按相关规定处理。

第二十三条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产开发项目的区税务局、税务分局、税务所。

第二十四条 本办法自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本办法处理。

关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的解读

来源：国家税务总局海南省税务局  发布日期：2021-09-15

一、制定目的

为规范房地产开发项目的土地增值税清算审核工作，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际，制定并发布本《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(以下简称《办法》)。

二、主要内容

(一)《办法》第四条的“应缴纳增值税销项税额”在具体工作中如何理解掌握?

“应缴纳增值税销项税额”是指纳税人按《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号》第四条和《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条规定计算的应缴纳增值税销项税额。也就是说，“应缴纳增值税销项税额”=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率。

(二)《办法》第五条关于以各种名目超过政府限价取得的收入该如何处理?

纳税人按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品，以各种名目(如指标费等)向购房人加价或另外收取的与转让房地产相关的全部价款，应计入房产转让收入征收土地增值税。

(三)《办法》第六条的“纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的”该如何计算确定?

1.区分房地产类型，计算销售均价;

销售均价=房地产总销售收入÷已售总建筑面积

2.区分房地产类型，确认销售价格偏低的房屋;

销售价格偏低30%的计算公式：(销售均价-单套销售均价)÷销售均价≥30%

3.区分房地产类型，调整销售价格偏低的房屋价格;

4.销售价格偏低30%的房屋的销售均价=同类型房地产销售均价

(四)《办法》第十二条“按照当地工程造价参考指标核定扣除项目金额”该如何理解?

该条款规定属于单项核定工程成本。房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费，应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的，可采用核定方式计算扣除，本条规定了具体的适用情形。

(五)《办法》第十三条第(二)项“在项目建设用地边界外为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的”应如何掌握?

一般情况下，房地产开发时在项目建设用地边界外发生的成本费用不能扣除，但符合本项规定的允许扣除。本项的“项目建设用地边界外”是指国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外;“政府有关部门”是指市、县(区)级政府主管部门;“文件”包括通知、批复、会议纪要等。

(六)《办法》第十三条第(四)项“因政府规划等原因置换取得的土地使用权的，置换土地的土地出让金额或者评估价格，以及国家统一规定缴纳的有关税费，允许扣除”应如何理解?

对于因政府规划等原因置换取得的土地使用权的，后续转让时以置换土地的土地出让金额或者评估价格，以及国家统一规定缴纳的有关税费确认其取得土地使用权所支付的金额。

(七)《办法》第十六条规定“...随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除”，可移动家电家具、装饰品等该如何处理?

装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境要求，使用建筑装饰材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。可移动家电、家具，日用品，可移动装饰品等不属于装修范围，也不属于土地增值税征收范围，因此在清算时其采购成本不允许扣除。本着收入成本配比原则，在清算时按采购原价在收入中同时剔除。

(八)《办法》第十七条第(七)项“纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施在未清算的项目中按规定分摊扣除”在实际工作中该如何掌握?

分期开发的房地产项目，有部分项目已清算完成，但公共配套滞后建设，滞后建设的公共配套设施所发生的成本费用应在后续开发的项目中按规定分摊扣除。

(九)《办法》第十七条第(九)项“土地增值税清算时，已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，且其应扣除的成本确认为零”如何理解?

由于在清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，分摊到可售的房地产，因此清算后再转让的其应扣除的成本确认为零。

(十)《办法》第十七条第(十一)项“纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用”该如何理解?

纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权，不属于土地增值税的征收范围，因此其收入不计入清算收入。同时由于无产权的地下车库被房地产开发企业处置，不属于全体业主所有，不能认定为公共配套，不允许扣除其应分摊的成本费用。

(十一)《办法》第十八条的“直接组织、管理开发项目发生的费用”该如何理解?

“直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用。对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用属于房地产开发费用。差旅费、会议费等费用不得列入开发间接费用。

(十二)《办法》第十九条“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”该如何掌握?

“提供金融机构证明”是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率(非商业银行类金融机构提供的贷款需提供)等证明的行为。“能够按转让房地产项目计算分摊”的“利息支出”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

(十三)《办法》第二十条应缴纳的税金及附加可以扣除吗?

为提高清算工作效率，减少税企争议，对清算时纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。

三、施行时间

本《办法》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本办法处理。