房地产企业多种并购重组方式下的税收问题汇总解析
在房地产并购重组业务过程中，股权收购是一种较为常见的方式，因其对于卖方综合税负最低，从而被人津津乐道。沥呕君作为一名供职于地产财税咨询知名机构智慧源公司的财税工作者，向来倡导从“战略、经营、理财”三个层面多位一体的构建地产公司财税管理体系。而要想做好税务筹划工作，绝不可仅仅拘泥于一个点、一个面，而应该突破常规思维，点面结合，如此方能取得较为卓著的筹划效果。
案例 某上市制造型企业A公司，持有一块90年代初的旧厂房，位于东莞某地。该厂房的账面价值为5千万元，经多年折旧损耗，该厂房的现值近乎为零。A公司年销售额近100亿元，净利润1亿元。经专业评估公司估值，厂房所处的这个地块价值5亿元。现有房地产开发企业B公司看上了该地块，欲亿5亿元对价收购。C公司作为A公司的控股母公司，持有A公司65%的股权。C公司有两个自然人股东，张三和李四，分别持有C公司90%和10%的股权（李四为名义代持，实际C公司100%股权皆为张三所有）。A公司老板为了这事找到沥呕君，并虚心请教了几个专业问题： 1、自改（自行开发并销售）or他改（直接转让土地，获取现金）； 2、如果是自改，未来的税后利润能有多少，经过税务筹划后的真实利润又有多少； 3、如果是自改，地产开发这一块的业务是独立于上市主体之外，还是放在上市体系之内；假设是体系外的D公司（控股股东为张三），那么土地由A公司剥离至D公司名下时，就涉及到上市公司与其控股股东之间关联交易的问题，定价是否公允且合理是关注的重点；假设是体系内，那么A公司先注册设立一个全资E公司，后将土地划至E公司，由E公司作为项目开发主体进行开发建设。这里也涉及到两个问题：A公司原来是制造业，需要增加房地产开发的经营范围；另外一个问题，A公司一旦变身成为房地产企业，那么日后的融资就不再像制作业那么宽松，这是一个挑战；还有就是，非地产的上市公司做定向增发不受限制，但是房地产上市公司想做定向增发，难度不小； 4、资产剥离有多种方式，如以土地（旧厂房）作价投资入股、资产收购、股权收购、合并、分立、划转等。对于A公司来说，要考虑何种交易方式孰更优的问题：直接将旧厂房卖给B公司，还是将E公司的股权百分百转让给B？又或者是合作开发，A和B各自持有E的51%，49%股权；还是B增资扩股进入到E公司？这几者在税收上的差异所在，谁更优？ 5、特殊性税务重组无疑是最优解，可是受制于重组业务完成后的12个月内股权不得发生变更，买家等不了。可不可以考虑先让B公司以股东借款的形式进入E公司，待12月经过后，再债转股？如此对于A公司自然甚好，但B公司能否配合？其中的操作风险和不确定因素，谁来承担？
如下为分析环节—
一、自改还是他改？
在沥呕君看来，这个问题主要取决于我们对match于地产后市的判断，甚至往大了说，是对整个中国经济宏观走势综合判断后的结果。如果未来地产形势看好，自然是自改更优；如果对未来持悲观态度，那么建议选择他改更好。
二、如果选择他改，那么是放在上市公司体系内，还是体系外？
沥呕君个人建议，此笔交易还是放在上市公司体系内操作较为适宜。5个亿的交易额，即便是按保守30倍的PE来计，市值直接放大至150亿；作为上市企业A公司的控股股东，C公司的估值也同步得到放大：150亿*60%=90亿。这样操作还有个好处就是，避免了上市公司控股股东利益输送的嫌疑。
三、A公司如何导入地块至其全资子公司E的名下，各种方式对应的税务问题又是如何？
01、投资入股
1、 增值税
一般性处理
政策依据：根据财税[2016]36号文《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，销售销售服务、无形资产或者不动产都属增值税的征税范围。结论：非货币资产投资视同销售缴纳增值税。
这里的难点在于，如何确认视同销售的收入？
——按照经政府部门认可的评估机构出具的评估价格，即2亿元。
按照简易计税征收：2亿/（1+5%）*5%=0.0952亿元。
特殊性处理
政策依据：根据[2016]36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）款第5，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
2、 土地增值税
政策依据：财税[2018]57号文《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第一条的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税（房地产企业不适用）。
这里有个曲线救国的思路：即先将E公司设为非房地产企业，待交割完成后项目开发前，再转为房地产企业。如此则可套用上述政策实施免税。
3、 企业所得税
政策依据1：根据国税总局《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》第一条规定，居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
政策依据2：根据《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》第二条规定，企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。
结论：因投资资产权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确认收入。
企业所得税：2亿*25%=0.5亿元，分5年缴纳。
4、契税
政策依据：财税〔2018〕17号《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》第八条，以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
那么，接受投资的一方，即E公司需缴纳：2*3%=0.06亿元
5、印花税
政策依据：财税[2006]162号文《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
结论：以非货币性资产投资不属于财产所有权转让，不缴纳印花税；但投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花，被投资方应就实收资本与资本公积增加额缴纳印花税。
那么，投资与被投资方A公司与E公司总共缴纳：2亿元*0.5‰*2=100万元
02、企业分立
1、 增值税
政策依据：财税[2016]36号文《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第一条第（二）款第5，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
结论：合并、分立、出售、置换等方式重组的，一并承担债券、负债和劳动力，不征增值税；否则需要按规定缴纳增值税。
2、土地增值税
政策依据：财税[2018]57号《财政部 税务总局于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。但该通知第五条已明确，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
注：财税[2018]57号所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
3、企业所得税
满足5个条件，可适用特殊性税务重组，不缴企业所得税。5个条件包括：
（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
4、契税
政策依据：财税〔2015〕17号《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》第四条规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
结论：分立免征契税。
5、 印花税
政策依据：财税[2003]183号《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》第一条第（二）款规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
合并包括吸收合并和新设合并。分立包括存续分立和新设分立。
结论：未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
分立看上去很美，但真正实施下来，委实不易。分立涉及到债权债务关系的处理，涉及到不动产抵押等产权归属问题，所以实际操作起来十分棘手。
03、资产划转
1、 增值税
政策依据：财税[2016]36号文《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第一条第（二）款第5，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
结论：居民企业间资产划转涉及不动产、土地使用权、存货、设备的，原则上征收增值税。因此，无论是母子公司之间划转资产，还是子公司间划转资产，划出方需视同按照公允价值销售货物、不动产、无形资产缴纳增值税，但是满足税收政策规定的特殊条件的，不征收增值税。
2、土地增值税
政策依据：财税[2018]57号文《财政部 税务总局于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》规定，除以土地使用权投资于房地产开发企业用于开发产品或房地产企业以开发产品对外投资需视同按公允价值转让房地产计算缴纳土地增值税外，其他情形不征土地增值税。
因此，居民企业间资产划转如涉及不动产、土地使用权，划入方按接受投资处理的，属于投资入股方式之一，应当免征土地增值税。划转且未取得收入，也不属于土地增值税的征收范畴。
结论：非房地产企业资产划转，暂不征收土地增值税；投资到房地产企业，则需征收土地增值税。
3、企业所得税
政策依据：财税[2014]109号《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》第三条关于股权、资产划转，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
结论：符合条件资产/股权划转，双方都不确认所得，此时可按账面净资产入账，免征企业所得税；不符合条件的资产/股权划转，双方都按公允价值确认。
4、 契税
政策依据：财税〔2018〕17号《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》第六条关于资产划转的规定，
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
结论：符合条件的免征契税。
5、 印花税
政策依据1：财税〔2003〕183号《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。另该通知第一条第（二）款规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。合并包括吸收合并和新设合并。分立包括存续分立和新设分立。
政策依据2：财税[2018]50号文《财政部 税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。
不同资产重组方式下的具体涉税问题对比分析表
税问一：项目公司接受投资时是否需要发票作为扣税凭证
众所周知，投资入股因为不属资产买卖，所以根本不存在发票，也不能开具发票。项目公司所拥有的，可能只是一份《投资入股证明书》，或者是一份《投资入股协议》。在将土地作价入股投资至项目公司之前，土地方可能会聘请专业的评估公司出具一份评估报告，还有一份即为国土部门所出具的《契税完税证明》，因为契税是按照土地价值的3%来计征的，那么项目公司未来在土地增值税清算时，能否就以《契税完税证明》上所载明的金额，再除以3%，去反推我的土地价值，从而在土增税清算前扣除呢？
税问二：以个人或者公司名义进行土地投资入股时，哪种税负最优
关于这个问题，沥呕君想以一个具体案例来加以阐述——
案例 中山某地有一旧工业厂房，产权归三兄弟甲乙丙所有。当地政府准备收储此厂房而后进行三旧改造，土地收储收益5个亿，政府与三兄弟对半分，各拿2.5亿。现有一国企A公司看上了此厂房，并且他们还有能力将此地块由工业用地变性为住宅用地；交换条件是，A公司以3.2个亿的估值入股该厂房40%的股份，三兄弟由此可以获得8千万（2亿*40%）的现金。补充说明一下，前面说的厂房收储价格5个亿，是建立在土地为住宅用地的基础上；如果是工业用地，则收储价可能仅有2个亿。 那么现在问题来了，国企何时进入为宜，又以何种方式进来最优呢？目前有两种方式可供选择：一种是，三兄弟先成立一合资企业B公司，然后将厂房置入B公司，再将三兄弟持有的B公司的股份总计40%转让给A公司；另一种是，三兄弟将其分别持有的该旧厂房的权益份额，直接以8千万的对价转让给A公司。等到政府的收储金到位以后，三兄弟及A公司按其各自股权比例进行分款即可。请问，上述两种方式，哪一种税务更优？
如下为沥呕君的分析解答环节：
01、以公司名义进行合作
这里为了方便演算，假设该厂房的账面净值为零，那么：
假设三兄弟甲乙丙先以3.2亿作价将厂房置入B公司，再将B公司40%的股份转让给A公司，最后等到政府收储金下来以后，三兄弟及A公司再按各自持有B公司的股权比例进行分款。
此种操作方式涉及到多个节点的税负问题，咱们逐一来分析一下：
a. 厂房作价入股环节
此处出于税务筹划的角度考虑，厂房作价不再按原值3.2亿计，而是以5千万计算（政府收储的毕竟是旧厂房，附属土地虽然值钱，但厂房本身净值为零，在土地还是工业性质的前提下，这样的作价标准似乎倒也能说得过去），那么对应的各项税负如下：
增值税：5千万*5.5%=275万
土地增值税：5千万*60%=3000万
个人所得税：（5000-3000）*20%=400万
小计：3675万
注：个人以不动产投资入股，个人所得税要否缴纳，实践中存有争议，具体以当地税局征管口径为准。
b.股权转让环节
三兄弟需就股权转让所得缴纳个人所得税：8千万*20%=1600万
c.分配政府收储金环节
B公司在获得政府的收储金2.5亿后，按照行有关政府性搬迁税收征收政策的规定，无需缴纳增值税和土地增值税，仅需缴纳企业所得税：2.5亿*25%=6250万。
三兄弟需缴纳个人所得税：2.5亿*（1-25%）*60%*20%=2250万
A公司需缴纳企业所得税：2.5亿*（1-25%）*40%*25%=1875万
小计：4125万
abc三个环节各方综合税负合计：3675+1600+4125=9400万。
02、以个人名义进行合作
这里为了方便演算，假设该厂房的账面净值为零，那么：
三兄弟甲乙丙因属个人，那么按照现行有关政府性搬迁税收征收政策的规定，三兄弟就其所得部分1.5亿（2.5亿*60%），是无需缴纳增值税、土地增值税和企业所得税的；而A公司同样无需缴纳增值税和土地增值税，仅需缴纳企业所得税：2.5亿*40%*25%=2500万。
但是别忘了，在第一个环节，即三兄弟以8千万对价出售厂房权益份额给A公司时，三兄弟甲乙丙是要交税的。税负情况如下：
增值税：8千万*5.5%=440万
土地增值税：8千万*60%=4800万
个人所得税：（8000-4800）*20%=640万
三项税负合计：5880万
8000万的成交价，扣完税以后，拿到手以后，仅得2120万。是不是有种欲哭无泪的感觉？别灰心！实务中，税局为了减轻纳税人的税收负担，可能会采取核定征收的方式来进行征税。如果采取这种方式，我们再来一起看看实际税负会是多少。
增值税没的核定，依然是440万
土地增值税按3%进行核定：8千万*3%=240万
个人所得税按1.5%进行核定：8000*1.5%=120万
三项税负合计：800万
至于上述所及的土增税核定征收率3%以及个人所得税核定征收率1.5%，这个只是沥呕君的一个假设前提，至于具体的税率是多少，需要读者朋友事前与各自所属地方税局进行论证。
将前后两个环节各方的总体税负合计起来就是：2500万+800万=3300万。
前后两种操作方式综合对比，税负孰优孰劣，立见高下。
企业在并购重组业务的过程中，如果涉及到不动产投资入股情形的，一定要具体情形具体分析，切不可随意套用固有的思维模式和纳税习惯，否则后期很大可能便要为税务买单。
文章来源：智慧源
