土地价款与增值税、土地增值税和企业所得税

房地产开发企业通过出让方式取得土地的，在计算增值税、土地增值税和企业所得税确定计税依据时，对于所支付的土地价款是否要考虑增值税额?

一、增值税方面，实行营改增之后，房地产企业通过出让方式取得的土地，因为不能取得增值税抵扣凭据，因此采取了抵减增值税销售额的方式。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1＋9%)，当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。即：房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础——计税销售额。

二、土地增值税方面，一般来说，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。但土地价款是抵减销售额，而非抵扣进项税。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款，属于免征增值税项目，在确定土地增值税计税依据时，不得扣减增值税额，应按支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款扣除。

三、企业所得税方面，根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会【2016】22号)文件规定：“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”

根据以上文件规定，房地产企业在计算销售额时允许抵减的土地价款账务处理为：借记“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”，贷记“主营业务成本”。也就是说，销售房产项目的主营业务成本是不含土地出让价款所抵减的销项税额的，计算企业所得税时允许扣除的主营业务成本，应以剔除土地出让价款所抵减的销项税额后的金额确认。

文章来源：中汇十堰分所 作者：钟燕