房地产税务实务知识（九）:房地产开发各环节涉及的税费
01、取得土地环节
契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%~5%）
耕地占用税
应纳税额=占用的耕地面积×适用税额
印花税
应纳税额=土地使用权出让合同金额×0.5‰
城镇土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
个人所得税 代扣代缴
02、建设施工环节
印花税
1）应纳税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‰
2）应纳税额=建筑安装工程承包合同金额×0.3‰
3）应纳税额=借款合同金额×0.5‰
增值税 取得进项发票
城镇土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
个人所得税 代扣代缴
03、预售环节
增值税
一般计税：应预缴税款=预收款/（1+9%）×3%
简易计税：应预缴税款=预收款/（1+5%）×3%
城建税及附加税
应预缴税款=预缴的增值税额×税率
城建税（7%、5%或1%）
教育费附加（3%）
地方教育费附加（2%）
土地增值税
应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率
企业所得税
房开企业销售未完工产品取得的收入，先按预计毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×0.5‰
城镇土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
个人所得税 代扣代缴
04、竣工交付环节
土地增值税
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额
增值额=清算收入-（土地出让金及契税+房地产开发成本）×120%-房地产开发费用-城建税及教育费附加
增值税
一般计税：应缴税款=（全部价款-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）×9%-进项税-预缴税款
简易计税：应缴税款=销售额/（1+5%）×5%-预缴税款
城建税及附加税
应缴税款=实缴的增值税额×税率
城建税（7%、5%或1%）
教育费附加（3%）
地方教育费附加（2%）
企业所得税
房地产企业一般采用查账征收，适用25%税率
城镇土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
个人所得税 代扣代缴
05、房产持有环节
房产税
自用房屋：应纳税额=计税余值×1.2%/12×本期应税月份
计税余值=应税房产原值×（1-扣除比率）
出租房屋：应纳税额=不含税收入×12%
城镇土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
个人所得税 代扣代缴
文章来源：李龙地产财税服务
