土地一级开发企业取得拆迁补偿款的税务处理分析

实务中，企业会取得多种类型的经济利益流入，对于企业因生产经营取得的经济利益流入应按照企业所得税法的规定确认收入，但除正常的经营所得之外，企业还会取得如财政性资金、代收转付等其他形式的经济利益流入，那么实操中企业取得此类款项如何进行税务处理？本期专题以土地一级开发企业取得拆迁补偿款为例，从增值税和企业所得税的角度进行具体分析。

01、拆迁补偿款的增值税税务处理

实操中，政府或土储部门通常委托一级开发企业进行土地一级开发，将拆迁补偿款支付给房地产一级开发企业，由一级开发企业再将款项支付给被拆迁人及具体劳务施工方，那么对于土地一级开发企业支付被拆迁人及劳务提供方的拆迁补偿款和相关成本费用能否作为代收转付处理呢？

根据《北京市规划和国土资源管理委员会 北京市国家税务局 北京市地方税务局 北京市财政局关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知》（市规划国土发〔2017〕186号）规定，政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。

对于186号文件规定的不征收增值税的代收转付行为，实际执行时应当如何把握？原北京市国家税务局在营改增问题指导意见中明确，只有征地补偿款和拆迁补偿款属于代收转付，其他的成本费用如前期费用、市政基础设施建设费用、财务费用、审计费、委托入市交易服务费、地价评估费等费用均不属于代收转付。

就指导意见的规定经进一步了解北京市税务局目前实操中掌握的口径，代收转付的判断不完全按照186号文的两个事项处理，只要同时满足以下两个要件的，即可以作为代收转付处理：一是劳务提供方与委托方（土储或政府）直接签署合同、协议，约定款项通过一级开发企业转付；二是劳务提供方需要将相关劳务的发票直接开具给委托方，只是资金通过一级开发企业转付给劳务提供方。对于一级开发企业而言，未能同时满足上述两个条件的，在增值税的处理上应就取得的款项确认收入计提销项税额，对应的支出在取得劳务方开具的增值税专用发票后准予进项税额抵扣。

02、拆迁补偿款的企业所得税税务处理

对于土地一级开发企业取得的拆迁补偿款在企业所得税的处理，部分企业会认为既然增值税上可以按照代收转付处理，并且会计处理也在往来款项核算，那企业所得税能否作为代收转付不计入收入总额呢？

从会计准则的定义来看，企业在日常经营活动中产生的经济利益流入作为企业的收入，而拆迁补偿款属于政府补偿的款项与日常经营活动无关，故在会计处理时可以在往来款项中核算；但从税收角度分析，应当遵循税法独立原则，企业取得的经济利益流入，除属于所有者投入资本和形成企业负债的以外，均应计入企业当年收入总额，这也更加合理地体现了税收中“以票控税”的理念，对下游企业的收入起到了监管作用。因此，在企业所得税上，土地一级开发企业取得的拆迁补偿款不满足不征税收入的条件，也不属于所有者投入和企业的负债，实操中与会计处理及增值税处理原则均存在差异也属于合理现象。

03、案例及分析

【案例】

A企业202×年受甲市B区土储中心委托，进行土地一级开发，土地一级开发协议约定B区土储为项目开发主体，A企业负责土地一级开发，取得B区土储支付的各项补偿款共计1.5亿元，期间支付被拆迁人及施工方征地及拆迁补偿费、前期费用、市政建设费、利息及审计评估费等共计8000万元。A企业取得一级开发财政拨款在其他应付款进行账务处理，则A企业代为支付的市政建设费、利息等其他成本费用能否作为代收转付，不属于增值税的征税范围？A企业能否按照7000万元确认企业所得税的应税收入？

【分析】

通过上述增值税及企业所得税的分析原理，若A企业支付的市政建设费、利息等各项成本费用，相关的合同协议是由劳务提供方、B区土储及A企业三方签订，相关的发票开给B区土储而非A企业，则满足增值税代收转付的条件，A企业可以按照代收转付处理，否则无法作为代收转付不征收增值税，同时A企业应当按照1.5亿元全额确认企业所得税收入，并以取得施工方的增值税专用发票作为成本扣除及进项税额抵扣的合法凭据。

文章来源：来源：北京鑫税广通税务师事务所