土地增值税清算后再取得成本费用合法有效凭证的应允许扣除

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(一)项规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。第(四)项第二款规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

从上面文件规定可知，房地产开发项目在进行土地增值税清算时，除另有规定外，扣除的项目必须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

到目前为止，国家税务总局并没有出台具体文件规定不能提供合法有效凭证的扣除项目也允许扣除，以及预提费用也可以扣除。这也就是说，按照现行土地增值税政策规定，土地增值税清算时的扣除项目必须取得合法有效凭证才允许扣除。否则，不允许扣除。

但在实际中，有很多房地产开发企业在进行土地增值税清算时，对已经发生的成本费用由于某些原因不能取得合法有效的凭证。比如，最常见的原因有，房地产开发企业由于周转资金紧张，迟迟不能向其提供服务或货物的单位支付款项，因而对方就不给其提供发票。最终导致由于少扣除成本费用，增值额增大，多缴纳土地增值税的现象发生。当土地增值税清算后再取得合法有效凭证时，是否允许扣除?也就是说，是否允许进行第二次土地增值税清算?对于这个问题，从目前国家税务总局出台的土地增值税相关政策看，并没有允许进行第二次土地增值税清算的政策规定。

我们知道，企业计算税额时和成本费用有关的税种有两个，一是企业所得税，另一是土地增值税。在企业所得税年度汇算清缴时，不能提供成本费用合法有效凭证的，虽然在当年不允许扣除，但在以后年度取得合法有效凭证的仍然可以扣除。政策依据是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第六条规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。

在企业所得税汇算清缴时和土地增值税清算时，应扣除项目不能提供合法有效凭证的，均不予扣除。但在以后取得合法有效凭证时，国家税务总局在企业所得税上给出了追补确认期限不得超过5年，以专项申报及说明的形式扣除应扣未扣的支出，而在土地增值税上却没有给予房地产开发企业第二次清算的机会，这显然不尽合理。国家税收政策的制定应当遵循经济运行规律，符合经济交易的客观实际，不能侵蚀纳税人正当的合理利益。再者，我们国家税制是统一的，除特殊情形外，各税种全国计税方式应当是一致的。而对于土地增值税清算后再取得成本费用合法有效凭证的，全国各地，有的地方税务机关规定允许房地产开发企业进行第二次清算，而有的地方税务机关没有作出可以进行第二次清算的规定，也就是遵循了国家税务总局的精神。这样就出现了同一个问题，两种不同处理结果的尴尬局面发生。

土地增值税清算时，房地产开发企业无法全部取得扣除项目的合法有效的凭证，固然有其客观因素的存在，这也是经营活动中不可避免的现象，并非是房地产开发企业有其不合理的商业目的安排。房地产开发经营活动因有其特殊性，特别是需要周转的资金大，由于延迟支付款项而延迟取得支付款项凭证即合法有效凭证的行为属于正常现象，因此，税收上应当认可。希望国家税务总局出台政策规定房地产开发企业土地增值税清算后再取得合法有效凭证的，应允许进行第二次清算，这样既规范了各地的做法，又能体现税收制度的科学性、合理性，更好地保障房地产经营活动的健康发展。

文章来源：税屋 作者：李霄羽