房屋加装电梯和中央空调应纳入房产原值计算缴纳房产税

实务中，企业有时会对老旧房屋加装设备进行升级改造。但是，在具体的财务和税务处理中，一些企业财务人员可能会忽视固定资产会计核算与房产税特殊规定之间的差异，造成房产原值计算不准确，从而产生房产税税务风险。

典型案例

近期，税务机关风险管理部门通过分析发票数据发现，甲公司存在购置中央空调、电梯等支出，但征管系统中计算房产税的房产原值未发生调整，怀疑其可能少缴房产税。

通过与甲公司财务人员沟通，税务人员确认，甲公司于2022年8月对自用的某老旧办公楼加装了电梯和中央空调，并在当年11月投入使用。该办公楼按照房产原值计算缴纳房产税。相关支出取得了增值税专用发票，对应的进项税额都按照规定进行了抵扣，但甲公司并未将中央空调和电梯的价值计入房产原值计算缴纳房产税，存在少缴房产税风险。最终，经税务人员辅导，甲公司按照规定补缴了房产税，并缴纳了相应的滞纳金。

政策规定

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

在会计核算上，《企业会计准则第4号——固定资产》（以下简称固定资产准则）第八条规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。同时，固定资产准则第五条还规定，固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。

根据上述规定，一些企业往往将电梯和中央空调确认为单项固定资产，单独进行核算，未将其纳入房产税计税依据。但是，针对房屋附属设备和配套设施价值是否计入房产原值缴纳房产税的问题，早有特殊规定。

对于电梯，《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）第二条第一款现行有效。按其规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

对于中央空调，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

根据财税地字〔1987〕3号文件和国税发〔2005〕173号文件的规定，企业新建房屋或者后续对房屋升级改造，安装与房屋不可分割或不可随意移动的附属设备和配套设施，不管会计上是否单独记账与核算，其相应价值都要计入房产原值计算缴纳房产税。本案例中，甲公司加装的电梯和中央空调，属于与办公楼“不可分割或不可随意移动的附属设备和配套设施”，尽管会计上单独记账与核算，但相应价值应计入房产原值，计算缴纳房产税。

实务建议

建议企业在完善固定资产管理制度和管理台账的同时，结合与房屋建造有关的合同和结算支出，关注对房产税的影响，按照税收政策规定，准确确定房产原值。如有变化，要及时通过电子税务局或者到办税服务厅填报房产税税源明细表，申报新的房产原值和变更时间。

需要提醒的是，根据国税发〔2005〕173号文件第二条的规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。另外，对于专门用于增值税简易计税方法计税项目、免征增值税项目或集体福利的房屋，改造加装的附属设备或者配套设施产生的增值税进项税额，由于不可以从增值税销项税额中抵扣，也要随附属设备或者配套设施的价值一并计入房产原值，计算缴纳房产税。

对于加装的附属设备和配套设施纳税起始时间如何确定，目前没有明确规定。笔者认为，可以参照对新建房屋的规定，自办理验收手续的次月起缴纳房产税；对不需要办理验收手续的，自安装完成并交付使用的次月起缴纳房产税；对特殊情况难以确定的，建议与主管税务机关及时沟通确认。（作者单位：国家税务总局天津市蓟州区税务局）

文章来源：中国税务报-作者：张振