某地产公司预售房地产时未按规定报税定性为偷税，预售行为的财税法分析
某地产公司预售房地产时未按规定报税定性为偷税，预售行为的财税法分析
一、 预售房地产未按规定报增值税
二、 预售房地产未按规定报土增税
三、 建筑施工扬尘的环保税
四、 预售房地产未按规定报增值税附加税费
五、 定性为偷税
六、 关于预售的财税法评论
(一) 收入准则五步法与民法典
(二) 税务口径的收入
一、 预售房地产未按规定报增值税 增值税你公司采用预收账款方式销售房地产时，未按规定的预征率预缴增值税。你公司2022年5月-2022年9月预收房款310,7869.00元，未预缴增值税。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条、第十一条之规定，应补缴增值税85537.67元。
备注：
第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%(9%)的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
二、 预售房地产未按规定报土增税
你公司采用预售账款方式销售房地产时，未按规定预缴土地增值税。你公司2022年5月-2022年9月预收房款3107869.00元，未预缴土地增值税。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条、《**地方税务局关于明确我市土地增值税预征率及核定征收率的公告》(**地方税务局公告2017年第1号)第一款之规定，应补缴土地增值税57025.12元。
备注： 财税〔2006〕21号，
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
三、 建筑施工扬尘的环保税
环境保护税你公司东关山月府项目、达美QIQI项目在工程施工阶段，未按规定缴纳建筑施工扬尘的环境保护税。根据《国家税务总局山东省税务局公告2019年第10号》第四条、《国家税务总局山东省税务局公告2019年第10号》第二条之规定，应补缴环境保护税5981.56元。
备注： 国家税务总局山东省税务局公告2019年第10号，山东省环境保护税核定征收管理办法（2019修正），国家税务总局山东省税务局,山东省生态环境厅2019.08.26发布2019.10.01实施：
第一条为加强环境保护税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国环境保护税法》(以下简称《环境保护税法》)及其实施条例等有关法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于我省境内符合《环境保护税法》第十条第四项规定，不能按照实际监测或者不能按照排污系数、物料衡算方法计算污染物排放量的纳税人。
第四条适用核定征收环境保护税的纳税人，应纳税额为计税依据乘以单位税额。
（一）应税大气污染物的计税依据按照《山东省部分小型第三产业排污特征值系数表》和《山东省施工扬尘排污特征值系数表》（见附件）计算：
1.部分小型第三产业
计税依据=特征指标数量×特征值。特征值按照《山东省部分小型第三产业排污特征值系数表》中的“排污特征值系数”确定。
2.施工扬尘
计税依据=月建筑面积（施工面积）×（扬尘产生量系数-扬尘排放量削减系数）÷一般性粉尘污染当量值。
扬尘产生量系数和扬尘排放量削减系数按照《山东省施工扬尘排污特征值系数表》确定。
建筑面积(施工面积)根据建设行政主管部门核发的《建筑工程施工许可证》、施工合同等资料上载明的建筑面积确定。纳税人有多个《建筑工程施工许可证》的，应分别计算。
（二）应税水污染物的计税依据按照《环境保护税法》所附《禽畜养殖业、小型企业和第三产业水污染物污染当量值》和《山东省部分小型第三产业排污特征值系数表》计算。
1.能准确计量污水排放量的小型企业、饮食娱乐服务业
计税依据=特征指标数量÷污染当量值。污染当量值依照《环境保护税法》所附《禽畜养殖业、小型企业和第三产业水污染物污染当量值》执行。
2.不能准确计量污水排放量的部分小型第三产业
计税依据=特征指标数量×特征值，特征值按照《山东省部分小型第三产业排污特征值系数表》中的“排污特征值系数”确定。
3.禽畜养殖业
计税依据=特征指标数量÷污染当量值=畜禽养殖场的月均存栏量÷污染当量值。月均存栏量按照月初存栏量和月末存栏量的平均数计算，污染当量值依照《环境保护税法》所附《禽畜养殖业、小型企业和第三产业水污染物污染当量值》执行。特征指标数量是指畜禽养殖场牛、猪的头数或鸡、鸭的羽数。我省牛、猪、鸡、鸭等畜禽的规模养殖标准依据《山东省畜禽养殖场（养殖小区）规模标准》确定。
4.医院
计税依据=特征指标数量÷污染当量值，污染当量值依照《环境保护税法》所附《禽畜养殖业、小型企业和第三产业水污染物污染当量值》执行。污水排放量能够准确计量的医院，特征指标数量按照污水排放量计算；污水排放量不能准确计量的,特征指标数量按照床数计算。
四、 预售房地产未按规定报增值税附加税费
城市维护建设税因少申报缴纳增值税，造成少缴城市维护建设税。你公司2022年5月-2022年9月应补交增值税85537.67元。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条之规定，应补缴城市维护建设税5987.63元。
教育费附加因少申报缴纳增值税，造成少缴教育费附加。1、根据《征收教育费附加的暂行规定》（国发[1986]50号）第二条、《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）之规定，你公司应补缴教育费附加2566.13元。（六）地方教育附加因少申报缴纳增值税，造成少缴地方教育附加。
五、 定性为偷税
《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定
将你公司少缴环境保护税的行为定性为偷税，按少缴环境保护税5981.56元处以百分之五十罚款2990.78元。
六、 关于预售的财税法评论 (一) 收入准则五步法与民法典
从会计上来说，是否满足确认收入的条件首先要看是否满足五步法的条件，也即：
第五条 当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：【此处并不要求民法上的所有权转移】
（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；【按照民法观点看合同成立且生效了】
（二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务；【权利义务已经明晰，说明对价已经有了，对价是市场经济的重要信号】
（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；【支付条款是为了好收钱，为了满足下一项的商业实质】
（四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；【商业实质也就是符合市场逻辑，因为这笔生意现金流有风险，如果是关联企业间可能没有现金流风险，我理解的商业实质是买定离手、愿赌服输、风险自担】
（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。【收入的借方科目是资产，资产的定义是控制或者拥有……】
在合同开始日即满足前款条件的合同，企业在后续期间无需对其进行重新评估【民法典495条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。】，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。合同开始日通常是指合同生效日。
(二) 税务口径的收入
税务口径的收入与会计口径的内涵和外延不太一样，税法并没有需要遵循权责发生制的要求。国家为了收税的安排，所有房产预售会有增值税、土增税的预缴，因为地产所占的税赋很多。
税务口径还有一些为了避免通过民商不当的交易安排规避销售行为，此称之为视同销售。
企业所得税法的收入是全口径收入，企业所得税法第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：
（一）销售货物收入；
（二）提供劳务收入；
（三）转让财产收入；
（四）股息、红利等权益性投资收益；
（五）利息收入；
（六）租金收入；
（七）特许权使用费收入；
（八）接受捐赠收入；
（九）其他收入。
文章来源：董垒财税法
