土地增值税清算实务案例：违章建筑转让也要交税吗？

摘要：违章建筑在税务处理上具有一定的特殊性。根据现行法律规定，违章建筑仍需按照规定缴纳相关税费。由于违章建筑本身存在合法性问题，其税务处理也更为复杂。税务部门在处理违章建筑涉税问题时，需综合考虑相关法律法规，确保税收的公平性和合理性。同时，文章也提醒广大读者，应遵守相关法律法规，避免非法占用土地进行建设，以免面临法律风险。

关键词：违章建筑、违章建筑转让

案例概要：

甲房地产企业（以下简称甲企业）2017年通过招拍挂取得一块土地用于开发A项目，其立项以及工程规划显示，本地块为住宅用地，规划建造总建筑面积56,579.00㎡，其中住宅38,750.00㎡，地下车库17,829.00㎡。2019年，该项目竣工验收。2023年3月达到土地增值税清算条件，管辖区税务局对甲企业下达税务事项通知书，要求甲就A项目进行土地增值税清算，企业按时提交了申报资料。

税务机关审核发现如下疑点：

该项目内有一栋219㎡商业会所，不在该项目规划范围内，经核实，此会所为项目验收后，违规建造的房屋。企业将此房屋当做商品进行了销售，发生销售收入2,371,678.00元，单独设计、建造等成本1,074,803.00元，但土地增值税清算时，因是违章建筑，企业并未把此建筑纳入清算范围（收入成本均未计入）。

案例解析：

1、当前清算:

根据国税函[2007]645号文规定及精神：土地使用者转让土地，不论是否有土地证或是否完成变更登记，只要能证明其有权处置土地并从中获益，就需要缴纳流转税、土地增值税等税费。

当然，各地有不同执行口径，对于土地增值税：部分税务机关对违章建筑采取收入成本相配比的原则，即若将违章建筑纳入土地增值税清算范围计算收入，则成本允许扣除；若未将此纳入清算范围，则相应土地成本、开发成本等均应进行调整。

对于契税：因违章建筑无产权，无法办理房屋登记证书，部分地区并不缴纳契税，此部分还应结合当地政策口径。

以上税款缴纳，以当地税务机关要求为准。

本案中，A项目管辖区税务局认为，应将违建纳入清算范围，同时调整收入及成本，此次转让违建房屋缴纳税款如下：

增值税销项税额：2,371,678.00/1.09*0.09=195,826.63元

企业所得税：增加收入2371678/1.09=2,175,851.38元，增加成本1,074,803.00元。

土地增值税，增加收入2,175,851.38元，增加成本1,074,803.00元，增加总建筑面积219㎡，增加总可售面积219㎡，增加总已售面积219㎡。

2、后续发展

规划局对企业下达通知，对于违章建筑，责令其拆除或办理相关手续，甲公司后续补缴土地出让金及变更规划等费用675,000.00元，并取得合法票据。通过相关部门更改了本项目证件，将违章建筑变更为正常项目房源。

企业变更规划补缴的相关费用675,000.00元，允许在企业所得税，土地增值税前扣除。因变更规划，违章建筑可以取得相应产权，办理房屋产权登记证书，则受让方应缴纳相关契税。

总结归纳：

1、违章建筑若存在转让，根据国税函[2007]645号文，应相应缴纳流转税、土地增值税、契税等相关税费（契税的执行参照地方政策）。

2、若企业通过更改规划等将违章建筑变更为正常项目房源，则变更规划所发生的合理费用允许进行税前扣除。

政策依据：

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］645号）