房产税计税原值详解：土地价款分摊与分期建房的税务处理

房产税计税原值详解：土地价款分摊与分期建房的税务处理

一、问题背景

某公司拥有一宗土地，具体信息如下：

土地面积：20,000平方米

土地取得价值：300万元（即3,000,000元）

地上建筑情况：

办公楼：占地面积400平方米，建筑面积1,000平方米，建造成本500万元，已于今年1月投入使用，需缴纳房产税。

厂房：建筑面积12,000平方米，目前在建中，尚未竣工。

总建筑面积：13,000平方米（办公楼1,000平方米 + 厂房12,000平方米）

容积率计算：总建筑面积÷ 土地面积 = 13,000 ÷ 20,000 = 0.65（大于0.5）

需要解决的疑问：

办公楼缴纳房产税时，计入房产原值的土地价款是否为60,000元（计算方式：3,000,000 ÷ 20,000 × 400）？

剩余土地价款是否可待厂房竣工后，再计入厂房的房产原值？

二、关键政策依据

1、国家核心政策依据

所有地方政策的制定均基于以下国家层面的文件：

核心文件：《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条。

核心规定：

地价必须计入：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

“大地小房”的特殊计算：宗地容积率（建筑面积/土地面积）低于0.5时，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。容积率不低于0.5的，则需将整宗土地价值按建筑面积分摊计入。

2、地方性执行口径与解读

（1）、 江苏省（常州）的口径：关于“分期建房”的核心指引

案例中“办公楼上地已用、厂房还在建”的情况，江苏省常州市地方税务局发布的《关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知》 提供了最直接的指导。

政策要点：明确处理了同一宗土地上，既有已投入使用房产，又有在建或待建房产时的税务处理。

具体规定：文件明确指出，在建和待建的房产不属于应税房产，无需缴纳房产税。因此，这些在建部分所应分摊的土地价值，也暂时不需要并入已使用房产的原值中计税。

实务意义：这正是该案例中处理方式的依据。可以先将整宗土地价值在全部规划建筑面积（包括在建部分）中进行分摊，但仅将已投入使用的办公楼所分摊的地价计入其房产原值。待厂房建成并投入使用的次月起，再将其分摊的地价计入厂房的房产原值，开始计算缴纳房产税。

（2）、海南省的口径：对“地价”范围的详细界定

海南省地方税务局在2013年发布的政策解答，对“计入房产原值的地价”包含哪些具体项目，做出了非常清晰的列举，具有很高的参考价值。

政策要点：详细解释了财税[2010]121号文中“地价”的具体构成。

具体规定：根据解答，计入房产原值的“地价”包括：

①、取得土地使用权支付的价款：如土地出让金、土地转让价款。

②、相关的税费：如土地契税、耕地占用税。

③、开发土地发生的成本费用：如拆迁补偿费、规划设计费、勘探费以及“七通一平”费用等。

实务意义：在计算该公司的土地成本时，不能仅考虑300万元的土地取得价款。如果在此之外还发生了上述列举的拆迁费、平整费等土地开发成本，也需要一并计入土地总价，然后进行分摊。这确保了房产税计税基础的完整性。

（3）、各地口径的差异与争议点：租入土地建房

在一种特殊情况下——即企业租入土地，然后在该土地上自建房屋——全国各地税务机关存在不同的理解和执行口径。这是实务中争议较大的领域，也凸显了咨询当地税务机关的重要性。

争议焦点：租入土地支付的土地租金（或租赁权的价值）是否应计入自建房屋的房产原值？

地方差异：

江苏常州：曾明确规定，对于租入、借入他人土地建房，且在企业账面上不作为“土地使用权”核算的，所支付的土地租金不需要计入房产原值。

河南、河北等地：实践中存在不同看法。例如，河南省税务局曾有观点认为应将土地租金计入，而河北省税务局则表示不计入。

专业观点：许多税务专业人士分析，从财税[2010]121号文的立法本意看，其针对的是企业拥有所有权的土地使用权。因此，支付的土地租金属于经营租赁费用，可能不应计入房产原值。

实务意义：如果您的公司存在租地建房的情况，绝对不能直接套用购买土地的税务处理方式。最稳妥的做法是携带具体合同前往房产所在地的主管税务机关，获取官方的执行意见。

三、分析与计算步骤

第一步：判断容积率适用规则

总容积率= 13,000平方米 ÷ 20,000平方米 = 0.65（大于0.5）。

结论：直接按建筑面积分摊土地价款，无需按2倍建筑面积计算。

第二步：确定土地价款分摊原则

根据政策，整体地价款（300万元）应计入房产原值，但仅对已投入使用的应税房产（办公楼）计算缴纳房产税。

在建厂房不属于应税房产，其分摊的土地价款暂不计入房产原值缴税，待竣工投入使用后再分摊计入。

分摊方式：按建筑面积比例分摊（非占地面积）。总建筑面积为13,000平方米（含在建部分）。

第三步：计算办公楼分摊的土地价款

办公楼建筑面积占比= 1,000平方米 ÷ 13,000平方米 ≈ 7.6923%。

分摊土地价款= 3,000,000元 × (1,000 ÷ 13,000) = 3,000,000 × 0.076923 ≈ 230,769.23元。

错误计算示例（按占地面积分摊）：3,000,000 ÷ 20,000 × 400 = 60,000元——此方式不符合政策规定。

第四步：处理厂房部分土地价款

厂房建筑面积12,000平方米，分摊土地价款 = 3,000,000元 × (12,000 ÷ 13,000) ≈ 2,769,230.77元。

厂房在建期间：不分摊土地价款缴纳房产税。

厂房竣工投入使用后：将该分摊的土地价款（2,769,230.77元）计入厂房房产原值，计算缴纳房产税。

四、结论

办公楼缴纳房产税时，计入房产原值的土地价款为230,769.23元（按建筑面积分摊），而非按占地面积计算的60,000元。

剩余土地价款可待厂房竣工后计入房产原值：厂房在建期间不分摊土地价款缴税；竣工投入使用后，按建筑面积比例分摊的土地价款（约2,769,230.77元）再计入厂房的房产原值计算房产税。

五、补充说明

办公楼房产原值总额：包括建造成本和分摊土地价款，即5,000,000元（建造成本） + 230,769.23元（土地价款） = 5,230,769.23元（具体以会计核算为准，房产税从价计征时按此原值计算）。

容积率低于0.5的情况：如果容积率小于0.5（如案例中税务总局解读的示例），地价需按应税房产建筑面积的2倍计算分摊。本案容积率大于0.5，故不适用此规则。

实操建议：各地税务机关执行口径可能略有差异，建议在计算缴纳房产税前与主管税务机关沟通确认。

文章来源：李哥税悟 梁好财税工作室