房地产企业开发产品出租如何会计处理？

一、执行新会计准则的房地产企业，将其开发的产品用于出租，应从存货中转为“投资性房地产”（临时性出租开发产品不符合投资性房地产的有关规定）。投资性房地产会计核算方法可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
     1、成本模式核算。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。成本模式下投资性房地产初始成本及后续计量主要会计处理如下：
      存货转为投资性房地产：
      借：投资性房地产
             存货跌价准备
      贷：开发产品
      计提折旧：
      借：其他业务成本
      贷：投资性房地产累计折旧
      收取租金：
      借：银行存款等
      贷：其他业务收入
             应交税费—应交增值税（销项税额）
      发生减值：
      借：资产减值损失
      贷：投资性房地产减值准备
      出售时：
      借：银行存款
      贷：其他业务收入
            应交税费—应交增值税（销项税额）
      结转成本：
      借：其他业务成本（倒挤）
            投资性房地产减值准备
            投资性房地产累计折旧
      贷：投资性房地产           
      2、公允模式。存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入“其他综合收益”（待处置时计入“其他业务成本”）。公允模式下，投资性房地产不需要计提折旧和减值准备，投资性房地产初始成本及后续计量主要会计处理如下：
      借：投资性房地产—成本(公允价值)
             存货跌价准备
             公允价值变动损益(倒挤，借差)
      贷：开发产品
      其他综合收益(倒挤，贷差)
      期末按照公允价值大于账面余额
      借：投资性房地产—公允价值变动
      贷：公允价值变动损益
      (期末公允价值小于账面余额作相反的会计分录)
      收取租金时：
      借：银行存款
      贷：其他业务收入
      应交税费—应交增值税(销项税额)
      出售时：
      借：银行存款等
      贷：其他业务收入
             应交税费—应交增值税(销项税额)
      借：其他业务成本
      贷：投资性房地产—成本
      投资性房地产—公允价值变动(可借可贷)
      借：公允价值变动损益(可借可贷)
      贷：其他业务成本
      借：其他综合收益
      贷：其他业务成本
      二、非执行企业会计准则的房地产企业以及执行企业会计准则但属于临时性出租开发产品的，为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，开发企业应设置“出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。
      “出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地（或房屋）的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。具体会计处理如下：
      1、开发产品用于出租的核算。
      企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按账面的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”，贷记“开发产品”。
      2、出租开发产品摊销的核算。
      出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入其他业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：
      出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100%
      出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12
      出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
      企业按月计提出租产品摊销时，借记“其他业务成本——出租产品”，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”。
      3、出租开发产品修理的核算。
      出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计入“其他业务成本——出租产品”，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”核算，再分期摊入“其他业务成本——出租产品”。
      4、出租开发产品出售的核算。

企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”，贷记“其他业务收入——商品房销售”；同时，按出租产品摊余价值借记“其他业务成本”，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品——出租产品摊销”，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品——出租产品”。
      举例：某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为1200000元，该房屋账面原值为2000000元，账面累计已提摊销额为1000000元，现企业已收到一张金额为1200000元的支票并将房屋移交买主（不考虑增值税）：
      ①收到房屋销售款时：
      借：银行存款 1200000
      贷：其他业务收入——商品房销售 1200000
      ②房屋销售当月末结转其销售成本时：
      借：其他业务成本——商品房销售 1000000
             出租开发产品——出租产品摊销 1000000
      贷：出租开发产品——出租产品 2000000

文章来源：中汇武汉税务师事务所十堰所