土地增值税清算实务集锦（七）
（接上期）
商业用房采取层高系数法进行建筑成本调整的利弊分析
商业用房因为层高较高，若采用建筑面积法进行成本分摊，难免有失公允。这个时候，采用层高系数法进行成本分摊，显得更为科学。但是这个方法也有利有弊，如下我们将展开具体分析。
案例
某房地产公司开发房屋总可售面积185,300平米，其中地下可售车库5,300平米，地上商铺50,000平米，一般住宅130,000平米。建安成本为555,900,000元。（住宅标准层高3米，地下车库标准层高4.2米，地上商铺标准层高5.8米）要求按照平均面积法、层高系数法计算分摊成本。
沥呕君解析:
我们先按平均面积法，又称可售面积法来计算一遍：
单位成本=555,900,000÷185,300=3000（元）
车库成本=3,000×5,300=15,900,000（元）
商铺成本=3,000×50,000=150,000,000（元）
住宅成本=3,000×130,000=390,000,000（元）
若按层高系数法，我们首先算出商业用房的层高系数=商业用房层高/住宅层高
地下车库层高系数=4.2÷3=1.4
车库系数面积=5,300×1.4=7,420（平米）
商铺的层高系数=5.8÷3=1.93
商铺系数面积=50,000×1.93=96,500（平米）
总系数面积=7,420+96,500+130,000=233,920（平米）
平均单位成本=555,900,000÷233,920=2,376.45（元）
车库应分摊成本=2,376.45×7,420=17,633,259（元）
商铺应分摊成本=2,376.45×96,500=229,327,425（元）
住宅应分摊成本=2,376.45×130,000=308,938,500（元）
由此可以看出，采用层高系数法后，车库和商铺可分摊的成本都有所提高；相应的，住宅分摊的成本则随之下降。如果商铺和车库已经早早售罄，那么在运用层高系数增加了可分摊成本之后，随着增值额的降低，同步达到降低税负的效果。但是层高系数法也并非完全没有缺点，比如当商铺、车库销售不畅时，或者说商铺和车库是由开发商自持运营的，那么这个时候多分摊成本就显得没有意义了，反而拖累了住宅部分的税收负担。
4、基础设施费
景观绿化如何纳税？开具什么发票？
模式一 与园林工程公司签订绿化工程施工合同（苗木种植、养护、铺装一条龙服务）
这种情况下，一般只开一张发票。
模式二 与苗木种植企业签订购销合同，同时与相关企业签订绿化工程施工合同
此种情况下，通常开具两张发票。
5、公共配套设施费
比较常见的两个税收争议问题：
（1）公共配套设施费扣除如何计算？
（2）地下建筑是否均可归集到公共配套设施费中？
国税发[2009]31号文明确规定了，利用地下设施所形成的停车场所，统一按公共配套设施费处理。其中，第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（例外规定）。
6、开发间接费用
实务中主要三个比较具有争议性的税收问题：
（1）项目管理法能否归集至开发间接费用中？
这个法律没有禁止性的规定。
（2）营销设施费能否归集至开发间接费用中（临时建筑？异地租赁装修）？
这个在后面我们会与企业所得税做比较时再作详细说明，此类暂时略过不谈。
（3）项目咨询费或品牌使用费能否归集至开发间接费用中？
这个有争议，特别是咨询费。一般来说是不允许的，只能计入期间费用。
土地增值税与企业所得税开发成本的内涵比较
成本项目 | 土地增值税（实施细则） | 企业所得税（31号文） |
土地征用及拆迁补偿费 | 土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等（注：土地成本单列） | 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 |
前期工程费 | 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 | 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划设计、可行性研究、筹办场地通平等前期费用。 |
建筑安装工程费 | 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 | 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目按照工程费等。 |
基础设施费 | 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 | 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区官网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 |
公共配套设施费 | 包括不能有偿转让为开发小区内公共配套设施发生的支出（详见国税发[2006]187号） | 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（详见国税发[2009]31号文第33条） |
开发间接费 | 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 | 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 |
土地增值税列举不完备的地方，可以参考企业所得税的部分。现版本的会计制度对于开发成本的描述同样不够完备，具体我们来看《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）的通知>》（财会[2013]17号）的规定。第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。其中的开发间接费，仅列举了工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等，我们依然从中没有看到有关营销设施建造费的描述。那么像这些在企业所得税政策文件中没有列举的相关费用，我们可以采用会计制度文件的规定。
总结就是：土地增值税没有列举的开发间接费用科目，我们可以参考企业所得税的规定；企业所得税也未尽枚举的部分，我们则可以参考会计制度。目的呢，只有一个：尽可能加大开发成本，尽可能缩减期间费用。实践中，我们发现有很多房地产企业的财务人员是将营销设施建造费放在了期间费用这个科目里，沥呕君认为，这种做法是欠妥的。
（未完，待续）
文章来源：智慧源地产财税
