房地产企业划转给全资子公司的房产是否缴纳土地增值税

 我国现行土地增值税的重组税收政策为《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第21号，以下简称“21号公告”)，文件中亦未提及“划转”这种企业重组形式可以适用暂不征收土地增值税的政策，虽然部分地方税务机关(例如重庆市地方税务局)曾以地方规范性文件的形式明确“同一投资主体内部所属企业之间无偿划转房地产，不征收土地增值税”，但实务中其他地区就划转房地产能否适用不征收土地增值税政策依然存在比较大的争议。

  对于100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。从会计处理上，母公司作为长期股权投资处理，子公司按接受投资处理，计入资本公积。从会计处理来看，划转业务实质为母公司以被划转资产向子公司进行非货币性资产投资，符合21号公告第四条 “单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”的规定。因此，“母—子”划转情形理论上可以适用21号公告第四条暂不征土地增值税的规定。但21号公告同时规定“暂不征收土地增值税”不适用房地产企业。也就是方，任何一方是方房地产企业的，均不适用暂不征收土地增值税政策。因此，房地产开发企业将开发产品划转给全资子公司，应当按照规定缴纳土地增值税。

文章来源： 纪宏奎  中汇武汉税务师事务所十堰所