房地产企业商业自持不同模式下税负分析

举例：有一处商场原值为80000万元，占地面积5万平方米，性质为一般用地。目前自行对外出租，预计每年收取租金12000万元，发生成本费用共8020万【不含税】，可抵扣增值税进项为625万，另每年收物业管理费1200万元。【暂不考虑零星费用支出，以下单位均为万元】。

一、涉及税款：

（一）租金12000万元

1.增值税：12000/1.09*9%-625=365.83万元

2.增值税附加：365.83*12%=43.9万元

3.房产税：12000/1.09*12%=1321.1万元

4.土地使用税：5万平方米*6元=30万元

5.印花税：12000/1.09*0.1%=11.01万元

6.企业所得税：（12000/1.09-8020-43.9-1321.1-30-11.01）*25%=395.79万元

7．净现金流：12000-8020-365.83-43.9-1321.1-30-11.01-395.79=1812.37万元

（二）管理费1200万元
1.增值税：1200/1.06*6%=67.92万元

2.增值税附加：67.92*12%=8.15万元

3.企业所得税：（1200/1.06-8.15）*25%=280.98万元

4．净现金流：1200-67.92-8.15-280.98=842.95万元

总现金流：1812.37+842.95=2655.32万元

（三）筹划思路：

从上面数据可以看出，房产税是商业地产运营总支出的重要组成部分。因此作为房产税计税依据的租金收入越低，缴纳房产税越少，投资回报率越高。在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以物业费和推广费等其他的名义收取，合理规避房产税。

二、三个降低房产税的节税方法

1.利用转租不用交房产税：合理规避房产税；政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

★解析：由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。转租房产不用缴纳房产税。

2.增加推广费：在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以物业费和推广费的名义收取，合理规避房产税。但是因为物管费再提高，也不能超过当年收费标准。所以，考虑增加推广费，与正常物业管理费区别，推广费可设定为商业营销活动策划、推广服务费、装修服务等；企业在签订租赁合同时，进行合理、有效规划，可适当降低房产税及增值税，出租企业也能找出应对“价格偏低”的合理、正当、有效的理由。

注意点：需要注意的是推广费及物业管理费通常也需要参考当地的收费标准，并不能做到无限提高，也不能逐年提高。

3.对商场租户采取会员制：在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以会员费的名义收取，合理规避房产税。

对收取的会员费如何纳税？

政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1后附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：

销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。

无形资产是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。

因此，收取的会员费应在取得时按转让无形资产(会员权)计算缴纳增值税，税率为6%。

4.租金收取的合理临界值

X×12%=Y×(1-30%)×1.2%

X/Y=0.07

即，当年租金收入低于销售单价的0.07时，以出租的形式会带来房产税的整体收益；当租金收入大于销售单价的0.07时，以出售的形式会带来房产税的整体收益。

三、房地产开发公司自持物业的运营模式

1.房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：

第一类：房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；

第二类：房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；

第三类：房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；

第三类模式又分三种情况:

（1）房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；

（2） 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；

（3）房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式。

2.二、不同运营模式的如何纳税

第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：

房地产开发公司涉税：

1.增值税：不交纳。

2.城市建设维护税：不交纳。

3.教育费附加税：不交纳。

4.地方教育费附加税：不交纳。

5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式：

房地产开发公司涉税：

1.增值税分三种情况：

2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。

6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。

8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

第三类、房地产开发公司物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式,

分三种情况：

（一）开发公司将自持物业(以商业为例）委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：

1. 开发公司涉税如下：

（1）增值税分三种情况：

（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。

（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

2.商业运营公司涉税：

商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。

（二）开发公司将自持物业(以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：

1.开发公司涉税如下：

（1）增值税分三种情况：

（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。

（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

2.商业运营公司再出租涉税：

（1）增值税分三种情况：

（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

（6）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

（7）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业（商业）的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%交纳增值税；否则按一般计税方法11%交纳增值税。

房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值税计税方法的；商业运营运租入资产再出租，则以租入的时间为标准，选择增值税计税方法的。

(三）房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司（以房地产全资子公司为例)，由商业运营公司经营的模式：

1.开发公司涉税如下：

（1）增值税分三种情况：

（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）印花税：合同价款的万分之五缴纳。

（6）土地增值税：以对应增值率计算交纳。

（7）企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。

2.商业运营公司涉税：

（1）接受投入环节

① 商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。

② 商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按11%税率分两年抵扣增值税；从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。

（2）接受投入后再出租环节

① 增值税分三种情况：

②城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

③ 教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

④ 地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

⑤ 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

⑥ 印花税：合同价款的千分之一缴纳。

⑦ 房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。

⑧ 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

⑨ 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

以上是房地产开发企业自持物业的主要运营模式，不同的模式纳税方式及所承担的税负不同，有的在某一环节减少某一种税负，综合税负未必降低，还要把房地产开发企业与商业运营公司统一起来，进行整体税负测算，进行分析比较，结合企业最想达到的目标，是节税为第一目标？还是现金流为第一目标？是考虑资产后续灵活处置为第一目标？没有绝对最完美的筹划方案，只有选择企业主要需求的筹划方案才是最合适的。

文章来源： 房地产财税咨询