土地增值税清算实务案例：“未支付的成本”能否作为扣除项？

摘要：

在土增清算中，很多企业都在问已开具发票尚未支付的工程款能否在清算时扣除？只要是没付款都不让扣吗？这个问题涉及税法的具体规定和税务实践，下面通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

案例概要：

A房地产开发公司（以下简称“A公司”）在2019年启动了一个大型住宅项目，预计在2023年竣工并开始销售。在项目开发过程中，A公司与多家供应商签订了建筑施工服务合同。

1.与B公司签订了屋面防水施工合同，合同金额100万元。，B公司已经完成了该工程，并向A公司开具了全额的工程款发票。为了保证工程质量和资金安全，除合同约定的支付的合同款项，A公司还保留了部分合同款项作为质保金，金额为5万元。直到工程验收合格并通过5年的观察期后A公司才会支付。

2.与C公司签订了消防施工合同 ，合同金额200万元 ，已全额开具发票，但因A公司面临着严重的资金流动问题，导致无法支付与C公司签订的工程合同款项。

随着项目的销售进展，A公司进入了土地增值税清算阶段。在这个节点上，A公司面临的关键问题是，上述未全额支付但已取得发票的工程款是否可以作为成本在土地增值税清算中予以扣除？  

案例解析：

1. 工程质量保证金的扣除

对于未支付B公司的工程质量保证金5万元，该部分并未超过建设工程款的5%，并且已取得供应商开具的发票，这部分款项可以作为成本在土地增值税清算中予以扣除。

2. 未支付工程款的扣除

对于未支付C公司的工程款200万元，即便已经取得发票，一般而言，未实际支付的费用不得在土地增值税清算中扣除。当然需要根据具体情况进一步判断，还要结合当地税务执行口径确认。

总结归纳：

土地增值税扣除项目金额在清算时依法扣除，需同时具备以下两个条件：一是扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是“实际发生”的。二是扣除项目中的取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证。在土地增值税清算中，未全额支付的工程款能否计入可扣除项目金额取决于多种因素，尤其是是否涉及质量保证金以及是否有合法有效的发票。房地产开发企业应严格遵守税法规定，确保所有扣除项目均符合税务机关的要求。在遇到资金困境时，企业应积极寻求解决方案，以确保税务合规性，并尽量减少税务风险。

政策依据：    

《国税函[2010]220号》第二条

《国税函[1995]110号》第五条第二款

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款

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