陕西最新土增文件出台，六项重大争议明确！

国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告（征求意见稿）

为了进一步规范我省土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等文件精神，结合陕西实际，现将土地增值税有关事项公告如下：

一、土地增值税以政府主管部门核发的《建设用地规划许可证》确定的开发项目为单位清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可根据建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证以及纳税人会计核算情况，以分期项目为单位清算。

李舟观点：明确了两个关键额问题，项目清算单位和分期清算单位。项目清算单位没有采用立项备案，而是采用了用地规划许可证作为标志，是否担心立项备案相对比较容易且可能范围偏大？毕竟立项备案不属于五证范围。

分期开发未简单以建设工程规划许可证作为唯一判断标准，而是将其余三证统一考量，这个我个人是很赞同的，有时候只考虑一个指标是有问题的，比如很多地方项目后三证可能不一定统一。

开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。   

李舟观点：这个条文要特别警惕，可能引发争议，比如项目住宅增值较小，商业面积和增值都较大，如果企业认为合并清算更划算，税务机关能否答应？如果按照这一条，是否就可以呢？我个人认为应明确不可以随意选择。

二、纳税人转让房地产销售价格明显偏低但符合下列条件之一的情形，视为有正当理由：

（一）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的。

（二）国有资产管理部门及其授权单位依据相关法律法规明确转让（划转）价格的。

（三）各级人民法院生效判决或裁定确定价格的。

（四）主管税务机关认定的其他合理情形。

李舟观点：这一条是很务实的一条，很多情况下按照税法规定强行要求企业依照平均售价作为公允价值清算，可能并不公平，本条款考虑到三种特殊情况，用意是很好的，但是还可能有具体问题：

1、政府指导价、限价没有什么问题，但需要界定范围，比如安置房政府回购价格是否能够作为公允价格？实际情况较为复杂。

2、认可国资委划转价格等于将国企资产划转是否纳税问题四两拨千斤的解决了，原来由于公允价值必须是总局土增文件中界定的几个判断标准，因此国资委认为可以原价划转，税务机关难以认可，最后大家在划转是否征税问题上吵闹不休。这里如果认可划转价格，那么平价转移，土增自然不需要缴纳，不再在划转优惠政策上扯皮争议。这是一个亮点，赞！但对于民营企业划转，并未放开口径，可能还是担心民企利用这一条避税吧。

3、各级人民法院生效判决或裁定价格认可为公允价格也是一个好消息，实务中很多时候法院、税务机关、政府三方出现争议核心就在价格，现在能够统一当然对企业很好，但是也要警惕，企业有没有可能利用法院作为通路，通过诉讼判断确认价格进行避税？在法院对价格的认定上有没有漏洞？还要看实务中的具体情况了。

三、纳税人以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、税金等），在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；纳税人取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减取得土地使用权所支付的金额。

李舟观点：这里的土地增值税处理和会计与所得税处理可能不大一样，对会计和所得税而言，返还款本质上可能就是财政补助，甚至从手续中看不出是返还款，财务处理和所得税都会作为补贴收入，土地增值税要求冲减成本的目的在于避免通过这种方式额外享受成本加计扣除，但实务中如何认定是对应的政府返还款还是没有特殊指向的政府补助款？这里存在一定的问题。

四、土地增值税清算时纳税人建造的公共配套设施可按以下方法处理。

（一）纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：

1.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

2.经人民法院裁决属于全体业主共有；

3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施在清算时已经移交给业主委员会；

4.因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明、董事会决议、公示证明以及在本地市主流媒体刊登公告的报样，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

5.税务机关认可的其他情形。

李舟观点：公共配套设施认定，尤其是认定为全体业主所有，是全国的争议问题，这里的几个点应当是综合了全国其他区域的政策进行了归拢，个人觉得还是相对明确且可操作性。尤其是第4条，可能会成为大多数公司可行的选择。

（二）纳税人建设的公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，纳税人能够提供政府、公用事业单位书面接收文件的，其成本、费用可以扣除。纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收原因的，经主管税务机关审核确定后，准予扣除成本费用。

李舟观点：这一条将移交政府的事情说清楚，及时未能移交，只要政府认这个事情，并且愿意出具书面材料，税务机关也可以认可，将实务中由于政府原因延误移交的风险消除掉了。

（三）纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

（四）依法配套建设的人防工程，准予扣除其建造发生的成本费用；按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，准予扣除。

李舟观点：人防的问题本来不是问题，但由于大多数地方人防没有移交手续，政府也不愿出具什么说明，导致企业扣除时候非常尴尬，现在明确了，人防属于特殊配套，直接扣除，即使是人防易地建设费，也没有问题。

（五）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（六）转让或出租无产权地下车位（车库）使用权的，不计入清算收入，不予扣除相应的成本、费用。

李舟观点：（五）和（六）还是一起说吧，看到（五）觉得没毛病，看到（六）觉得有问题，首先（五）是否包含（六），按照基本文字逻辑是应当包含的，但（六）又将无产权地下车位拿出来单独说，将公共配套中的地下车位和其他公共配套设施分为两类和两种处理真的好吗？

由于所有的公共配套设施其实有一个共同的特点，就是不能对外销售，即使强行销售，也只能转让使用权，无法为购买者办理独立产权证。因此在处理上也应当是一个逻辑，当然实务中大量被转让的是车位，其他公共配套设施转让可能性极小。车位这个问题如何处理也在全国是排名前三的土增争议问题，有兴趣的朋友可以在公众号找我的另一篇文章《无产权地下车位土增清算全攻略与筹划思路》。这里我想说的其实是，个人不大同意文件中的观点，不应将转让使用权单列排除在土增清算之外。让我们假设一下，现在转让车位使用权七十年，增值税很清楚必须按照转让不动产缴纳，土增如果不交，是否意味着认定为租赁缴纳房产税？这个处理会带来一系列后续问题。

五、房地产开发企业土地增值税清算时税金的扣除范围

（一）营改增前，纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。

（二）营改增后，纳税人缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除；涉及到多个开发项目的，纳税人可按各清算项目收入的占比计算分摊扣除。

李舟观点：地方教育附加终于明确，热泪盈眶。之前偷偷摸摸扣了这么多年一直没有明确政策支持。

（三）对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不作为清算扣除项目。

六、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（一）属于多个房地产开发项目（包括分期项目）共同的土地成本，应按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊；属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，可按清算单位的建筑面积占多个房地产开发项目总建筑面积的比例计算分摊。

（二）属于同一清算单位的共同成本费用，一般情况下应按不同类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊，但下列情形除外：

1.不同类型房地产分别占用不同地块，且依据相关部门批准的规划设计图纸可准确划分的，其土地成本可按占地面积的比例计算分摊。

李舟观点：这里的意思是土地成本依然首选建筑面积法，对于大多数项目来讲这个问题不重要，但对于个别特殊项目，比如有高密度和低密度不同区域的项目，如果按照建筑面积法的话，低密度洋房土地成本分摊会吃亏，税务机关给了不同的选择，但如何理解这个不同类型房地产分别占用不同地块？比如说多层洋房和高层建筑分别在不同地块，地块不是土地证概念，我的理解即使在同一块土地中，只要两栋楼分别是独立建筑就应理解为不同地块。

2.国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到对应的受益对象。

李舟观点：这个条款看起来还是在说土地成本归集问题，实务中涉及到的主要是地下车位是否分摊土地成本问题，这个问题也有诸多争议，大家可以参考我的文章《开发项目地下车库到底要不要分摊土地成本》。我的理解文件意思其实是说，如果地下车位不缴纳土地出让金，就不需要分摊。但如何界定？地下车位面积不属于计容面积是否能够证明这部门不缴纳出让金？文件要求的是合同注明，实务中很多地方较难做到。

那么问题来了，如果不能在协议中注明的，是否应全部分摊？这种全部分摊对于企业清算是否有利？问题很复杂，需要每个项目具体进行测算方可判断。

3.纳税人能够按不同类型房地产分别核算房地产开发的成本费用并经主管税务机关审核确认的，扣除项目金额可按受益对象直接归集。

李舟观点：这一条也很重要，其实是说如果你企业会计核算已经分开了不同业态的成本，而且税务机关觉得挺合理，那就可以按你自己核算的进行直接归集。这里面存在很多问题，比如直接成本与共同成本的区分问题，合理性问题，等等，但不管怎样，税务机关原则上还是同意了，这属于政策的一大突破。过去在政策中未明确，很多地方税务机关不认可企业自己核算的结果，只能按照建筑面积法强行平摊成本，现在至少有了依据，要点赞。

（三）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。主管税务机关可以结合纳税人会计核算情况采取其他合理的分摊方法。

七、在土地增值税清算中，扣除项目应当符合下列要求：　

(一)允许扣除的成本、费用应当真实发生，且合法、相关。

(二)扣除项目所归集的各项成本、费用应取得合法有效凭证，包括但不限于：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。

3.依据政府相关部门的规定及文件支付给第三方单位和个人的，以政府相关部门文件为合法有效凭证，若属于发票管理相关文件规定的发票开具范围，还应当取得发票。

4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证。

5.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证，属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。

6.已生效的法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

7.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

八、符合《中华人民共和国税收征收管理法》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）土地增值税核定征收条件的，主管税务机关应按照下列方法核定征收土地增值税。

（一）房地产开发企业在办理土地增值税清算中所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

李舟观点：这里把核定分为三种情况，还是很科学和务实的，这里第一条除了土地和公共配套之外的其他成本税务机关认为可以找到造价定额标准，因此第一层核定是按照造价核定，这里可能需要委托第三方造价机构出具相关报告作为依据。这总算是为企业提供了一个解决方案，之前很多企业想要寻求核定，税务机关不敢按照核定落实，就是因为政策的不明朗。

（二）采取本条第一款之规定仍难以确定扣除项目金额的，主管税务机关应区分不同类型房地产进行核定征收。普通住宅核定征收率5%；非普通住宅住宅核定征收率5.5%；其他类型房地产核定征收率6%。

李舟观点：第一条还是解决不了的，按照收入比例核定，陕西的核定额最高为6%，还是相对偏低的。

（三）人民法院因司法判决（裁决、裁定等）或司法拍卖处置被执行人不动产，纳税人（被执行人）未按照规定履行申报缴纳土地增值税义务又不提供相关资料的，主管税务机关可以按拍卖成交价或抵偿债务额的5%核定征收土地增值税。

李舟观点：这是很务实的一条，我们在实务中常常遇到法院拍卖中出现原土地房产所有人拒不配合的情况，这种情况下税务机关也很难处理，现在至少有一个明确的判断标准，和一个明确的税法依据，可以往下操作。点赞！但这里同样有一个问题需要注意，就是对于很多溢价太高，税负过重的转让，企业会不会通过法院通道向核定政策靠拢？如何避免和防范是税务机关需要特别小心的。

九、对符合保障性住房管理规定的房地产开发项目可暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

李舟观点：这也是一个争议点，这次政策再次明确哪些可以不预征土增，那么什么是保障性住房？陕西省住房和城乡建设厅明确保障性住房范围包括：公租房、保障性租赁住房、经济适用住房和共有产权住房。其他都不属于。

十、土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按照规定进行土地增值税纳税申报。在土地增值税清算审核期间转让房地产的，纳税人可先按土地增值税预征管理的规定预缴土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照尾盘管理的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。补缴税款时，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条的规定处理。

十一、主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内（不包括纳税人补正资料时间）完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在180日完成确有困难的，经县（区）级税务局批准，可以延长审核期限；经批准延期审核的，延期审核时限不得超过90日。

十二、新建房和旧房的界定。

（一）凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的为新建房。

（二）凡房屋建成后，使用时间超过一年以上的为旧房。使用时间在一年以内的房屋，若磨损程度大或遭受重大损失的，也可视为旧房。

十三、本公告自2022年6月1日起实施行。此前已受理但未出具清算审核结论的，按本公告处理。

为提升我省土地增值税管理质效，实施精确执法和精准服务，提高税法遵从度和社会满意度，国家税务总局陕西省税务局发布了《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告》，现解读如下：

一、出台背景和意义

根据党中央对房地产市场稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的要求，按照总局“严格落实管理责任，突出风险管理导向”的规定，进一步规范我省土地增值税征管工作，明确政策口径，防范税收风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际问题，制定并发布本《公告》。

二、内容解读

（一）土地增值税清算的单位如何确定？

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。结合我省实际，充分考虑房地产项目的开发周期、核算成本、税负水平、征管难度和营商环境等因素，我省《公告》第一条明确了我省房地产开发项目一般应以《建设用地规划许可证》中的项目名称办理项目登记。主管税务机关可结合建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证及纳税人会计核算情况，确认按分期建设的项目进行项目管理。

（二）保障性住房的范围如何理解?

陕西省住房和城乡建设厅明确保障性住房范围包括：公租房、保障性租赁住房、经济适用住房和共有产权住房。

（三）清算审核时限如何把握？

结合我省征管实际情况，明确主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内（不包括纳税人补正资料时间）完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在180日完成确有困难的，经县（区）级税务局批准，可以延长审核期限；经批准延期审核的，延期审核时限不得超过90日。       

三、施行时间

本公告自2022年6月1日起实施行。此前已受理但未出具清算审核结论的，按本公告处理。

文章来源：李舟财税圈