异地不动产如何就地预缴增值税

我国是“分灶吃饭”的财政体制，营改增之前，不论是销售不动产，还是不动产租赁，均在不动产所在地缴纳营业税。营改增之后，为平衡地方利益，仍实行就地预缴增值税的方式。具体就地预缴增值税区分以下情况：

一、房地产开发企业跨区域开发房地产项目。因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目(未成立法人公司或分公司)，所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况。房地产开发企业跨区域开发房地产项目，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税。应预缴增值税=销售含税收入÷(1适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法的，按照适用税率9%计算;适用简易计税方法的，按照5%的征收率计算。房地产企业预收房款即应当预缴增值税。

二、纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的房地产，应当在房地产所在地预缴增值税。预缴增值税具体计算方法如下：纳税人出租房地产，适用一般计税方法，预缴增值税=销售含税收入÷(1 9%)×3%;纳税人出租房地产适用简易计税方法的，应纳税额为=销售含税收入÷(1 5%)×5%。

三、单位转让异地持有的房产应当就地预缴增值税：

1、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，可以选择适用简易计税方法计税。扣除房地产购买原价或取得房地产时的价格后所得的总价和额外费用的余额为销售额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

2、一般纳税人转让2016年4月30日前建成的房地产，可以选择适用简易计税方法计税。取得的总价和额外费用为销售金额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

3、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，选择适用一般计税方法的，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人从总价和价外收入中扣除购买房地产的原价或取得房地产时定价后的余额按5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

4、一般纳税人在2016年4月30日前转让其自建房地产，选择适用一般计税方法的，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的总价和额外费用的5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

5、一般纳税人转让2016年5月1日后取得的房地产(不含自建)时，适用一般计税方法，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人从总价和价外收入中扣除购买房地产的原价或取得房地产时定价后的余额，并按5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

6、一般纳税人在2016年5月1日后转让其自建房地产时，适用一般计税方法，以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的总价和额外费用的5%的预征税率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

7、小规模纳税人转让其取得的(不含自建)房地产，扣除房地产购买原价或取得房地产时的价格后的余额为销售额，按5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税;

8、小规模纳税人转让其自建房地产，以取得的总价和额外费用作为销售额，按照5%的征收率向房地产所在地主管税务机关预缴增值税。

应当注意：1、就地预缴不仅仅指增值税，还有随预征增值税附征城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，另外还包括城镇土地使用税以及房屋出租所涉及的房产税等;2、对市州范围内跨县(市、区)，有的地方税务机关规定可以统一在机构所在地统一缴纳，具体要视市州税务局的具体规定;3、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。因此，跨区域土地租赁也应当比照不动产租赁就地预缴增值税。

文章来源：中汇武汉税务师事务所  作者：纪宏奎