土地增值税15个风险点及解决方案
【风险点1】混淆普通标准住宅界定
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业建造高级公寓按普通标准住宅申报增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
【政策依据】
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：
有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
【预计风险】
房地产开发企业建造高级公寓或者既建高级公寓又建普通住宅，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅也不能适用免税规定。同时带来产生土地增值税的风险。
【解决方法】
房地产开发企业应严格按照项目所在地规定的普宅标准划分业态类型。
【风险点2】预收款未按预征率预交土地增值税
【风险等级】★★
【风险描述】
房企未按照项目所在地规定预征率交土地增值税。
【政策依据】
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条规定：
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
【预计风险】
房地产开发企业未按项目所在地规定预征交土地增值税产生罚款、滞纳金的风险。
【解决方法】
在各地具体征管处理时有两种方式：一种是按照公式换算，预征土地增值税按照不含税金额确定计税依据，另一种是按照预收款扣除应预缴增值税税款，余额作为土地增值税的计征依据。
企业应按照当地政策规定，确定土地增值税的计征依据，乘以预征率计算应预缴的土地增值税，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。房地产开发企业应及时与项目所在地的税务机关联系，了解并掌握土地增值税预征的方式、方法，并严格按照规定履行纳税义务。
【风险点3】隐瞒、虚报房地产成交价格
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业通过签订阴阳合同等方式，隐瞒、虚报房地产实际成交价格。
【政策依据】
《土地增值税暂行条例》 第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
《土地增值税暂行条例实施细则》法字[1995]6号
第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
【预计风险】
税务局在复核土地增值税清算报告时，房屋成交价格是稽查重点。房地产开发企业通过隐瞒、虚报房地产成交价格，存在少计收入，产生少交土地增值额的风险。
【解决方法】
房地产开发企业应核查销售台账，是否存在同类型房屋售价不一致、偏差过大的情况。同时要注意，税务局一般会要求房地产开发企业提供定价方案，通过售价偏差的情况，找出隐瞒、虚报成交价格的线索。
【风险点4】提供扣除项目不实
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业在土地增值税清算申报时，不据实提供扣除项目金额。
【政策依据】
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
【预计风险】
税务局在复核土地增值税清算报告时，扣除项目是核查重点。房地产开发企业通过不实申报扣除项目，减少增值额，产生少缴土地增值税的风险。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算过程中，应核查下列重点内容：1.开发成本是否高于同类型项目平均成本。2.核查建筑经济指标是否过高。3.价格签证单是否与市场价格一致。
【风险点5】推迟收款入账时间以不含增值税收入计账
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业利用营改增计税方法不同，为降低土地增值税的收入金额，人为推迟老项目收入入账时间，少计收入。
【政策依据】
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
【预计风险】
房地产开发企业利用营业税与增值税计税方法不同，推迟销售款入账时间，以不含税的收入确认土地增值税销售收入，降低增值率，少计算土地增值税。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算过程中，对于收入确认时间，要注意下列两个时间点：1.核查销售合同约定的收款时间。2.核查预收账款明细账入账时间。
【风险点6】开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东等行为不申报土地增值税
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业将所有权转让的开发产品用于职工福利、奖励等行为，未视同销售房地产申报土地增值税。
【政策依据】
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：
三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【预计风险】
房地产开发企业将所有权转让的开发产品用于职工福利、奖励等行为，未视同销售房地产申报土地增值税，少计增值额，产生少缴土地增值税的风险。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算过程中，核查收入时，要重点核查销售台账，是否存在未收房款直接用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东的行为。应按照政策规定的方法和顺序计算收入金额。
【风险点7】利息支出据实扣除超过同类同期贷款利率
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业据实扣除的利息支出超过商业银行同类同期贷款利率。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第三款规定：
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。
【预计风险】
房地产开发企业据实扣除的利息支出超过商业银行同类同期贷款利率，减少增值额，产生少缴土地增值税的风险。
【解决方法】
房地产开发企业土地增值税清算时，在计算扣除项中的利息时，如果符合据实扣除利息支出的条件，一定要核查借款合同、约定的利率、时间等。提供借款方是否为金融机构，是否有合规利息票据，与同期人民银行公布的商业银行同类同期贷款利率比对，是否利率超标，正确计算应扣除的利息金额。
【风险点8】营改增后取得的发票不合规申报扣除项
【风险等级】★★
【风险描述】
房地产开发企业取得营改增后建安发票，备注栏未注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
【政策依据】
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）的规定：
（二）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：
五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
【预计风险】
营改增后，房地产企业取得建筑安装服务公司开来的增值税发票时，备注栏未注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称或备注栏填写错误，使得计算土地增值税时，不得扣除该项成本。
【解决方法】
房地产开发企业土地增值税清算过程中，在计算扣除项目时，必须逐一复核发票的开具时间，如果是“营改增”后取得的建筑施工发票，备注栏未按要求填写清楚的，不得计入扣除项目中。
【风险点9】将不符合规定的评估费列入扣除项
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业将隐瞒、虚报房地产成交价格等情形，而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用计入扣除项目。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）：
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
【预计风险】
房地产开发企业将隐瞒、虚报房地产成交价格等情形，而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用计入扣除项目，减少增值额，产生少缴土地增值税的风险。
【解决方法】
房地产开发企业在转让旧房缴纳土地增值税时，计算扣除项中的评估费时，要核查评估费对应的合同内容，确定是否存在隐瞒、虚报房地产成交价格等情形产生的评估费情况。准确计算评估费列入扣除项目金额。
【风险点10】取得固定收益未申报
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业名为合作开发，提供土地方取得固定收益，实为土地使用权转让，仍按正常房地产开发申报土地增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）：
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第二十四条规定：
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
【预计风险】
合作开发房地产，土地出资一方取得固定收益，通过规避土地转让所对应的较高累计税率档，带来少缴土地增值税的风险。
【解决方法】
房地产开发企业未通过招拍挂方式取得土地使用权时，要注意合同条款约定中不能出现固定收益、不承担合作风险字样。同时账务处理的利润分配要与合同保持一致。
【风险点11】多计施工水、电费增加成本
【风险等级】★★★
【风险描述】
合同约定建设单位提供水、电，而施工单位工程造价报告中包含水、电费。房地产开发企业申报时，未剔除造价成本中列示的电费，多申报扣除项。
【政策依据】
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条 计算增值额的扣除项目：（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
【预计风险】
房地产开发企业垫付施工单位水电费计入开发间接费，通过多计成本的方式，减少增值额，少缴土地增值税的风险。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算时，需要注意是否收取建设单位水电费，以及收取的水电费是否小于造价成果报告数据。如果未收取施工单位水电费，而将垫付的水电费计入开发间接费，土地增值税清算时不能扣除。如果收取的水电费小于造价成果报告，要以造价成果报告中的水电费补收施工单位水电费，并冲减计入开发间接费用中列支的垫付水电费。
【风险点12】将逾期开发的土地闲置费用申报扣除
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业将逾期开发缴纳的土地闲置费用申报扣除，多计扣除项。
【政策依据】
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条的规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得税前扣除。
【预计风险】
房地产开发企业将逾期开发缴纳的土地闲置费用申报扣除，减少增值额，少缴土地增值税，带来稽查罚款及滞纳金的风险。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算时，要核查前期费用中是否存在支付土地闲置费用，计入扣除项目的情况。如果存在这种情况，此项费用不能作为扣除项目计算。
【风险点13】将未取得发票的质保金申报扣除
【风险等级】★★★
【风险描述】
房地产开发企业将未取得对应发票的质保金作为成本申报扣除。
【政策依据】
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
【预计风险】
房地产开发企业将未取得对应发票的质保金作为成本申报扣除，少计增值额，少缴土地增值税，带来罚款及滞纳金的风险。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算过程中，要核查开发成本明细账与申报表中的数据是否一致。如果申报表是以造价成果报告数据进行填制，则需要调整为剔除未开发票的造价金额。
【风险点14】将开发的商品转为自用或出租等，产权没有发生转移的，不征收土地增值税
【风险等级】★★★
【风险描述】
将开发产品部分转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，但是也不扣除相应的成本和费用。
【政策依据】
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款：
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
【预计风险】
房地产开发企业将开发商品转为自用出租，产权未转移，误作为视同销售，多缴增值税、城建教育费附加、印花税，带来减少企业利润风险。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算过程中，需要核查其开发的商品房是否存在转为自用或出租等情况。如产权没有发生转移的，则不征收土地增值税，清算时也不计入收入。
【风险点15】已清算项目但有未售产品的后续土地增值税缴纳
【风险等级】★★★
【风险描述】
已清算项目继续销售剩余房产的，应在销售当月进行清算，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算，不再先预征后清算。
【政策依据】
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
【预计风险】
房地产开发企业已清算完项目后，销售未售开发产品时，未直接清算，仍然按预征后清算，不符合土地增值税缴纳的规定，可能少缴纳土地增值税。
【解决方法】
房地产开发企业在土地增值税清算后，对已清算项目的剩余房屋销售时，特别要注意，忌重新计算。应按清算报告的单位建筑面积成本计算扣除项目金额。
文章来源-中税协
