土地增值税、企业所得税成本扣除标准的区别

一、利息扣除标准不同

企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条、第三十八条，向金融企业支付利息可以扣除。向非金融企业支付利息不超过同期同类企业贷款利率的部分可以扣除，超过部分不得扣除。向关联方取得借款支付的利息按照税法规定的办法扣除。

土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条及《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号），向金融企业支付利息不超过同期同类商业银行借款利率部分可以扣除,向非金融企业支付利息不得扣除。既有金融企业借款又有非金融企业借款，或者企业未发生利息支出，可以按照土地成本与建造成本（剔除会计上已资本化的利息）之和的5%扣除利息。此外，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995）48号）文件规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，但计算企业所得税时允许扣除。

二、土地闲置费扣除标准不同

企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发（2009）31号）规定,土地闲置费计算企业所得税时可以扣除。

土地增值税：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010）220号）规定，土地闲置费计算土地增值税时不得扣除。

三、营销设施建造费扣除标准不同

企业所得税:根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理功、法〉的通知》（国税发（2009）31号）规定,开发间接费包含项目营销设施建造费等。

土地增值税：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用不含项目项目营销设施建造费。

四、预提费用扣除标准不同

企业所得税：企业所得税汇算清缴时，可以按规定预提三项费用。国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009）31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

土地增值税：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条第四项规定,房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

五、加计扣除

企业所得税清算时不存在加计扣除，土地增值税清算，根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,从事房地产开发的纳税人可以享有加计扣除。

（来源：房地产行业税收检查指引）

文章来源：财税评论、在此致谢。