房地产开发企业土地增值税业务热点问题解答
01、如果明显亏损的楼盘，日后必定亏损并退税的项目，能不能申请不予预缴土地增值税呢？
根据《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号）第二条有关规定，各地要充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，严格按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)文精神，尽快完成对土地增值税预征率的调整，并按调整后的土地增值税预征率进行预征。除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。
自2012年12月1日（税款征收期）起，肇庆市执行的预征率为：保障性住房1%；除保障性住房外的其他房地产3%。
02、结算书有没有规定的格式的？
工程结算书相关业务，请按行业主管部门有关规定执行。
03、之前说地方教育附加不能扣除？
根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）（以下简称《规程》）第三十七条规定，纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。
04、所有的工程合同都需要预算、结算书吗？
根据《规程》第十六条规定，项目工程施工环节需提供预算书、施工合同及补充协议等；项目竣工验收备案环节需提供工程竣工图、工程结算书电子文档等资料。
05、很多承建商提供的发票的备注栏不统一，那清算时会不会说发票不合规？
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
06、关于土地增值税清算分期通常参照什么？
根据《规程》第十九条规定：土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。
07、价格调节基金跟堤围费可以扣除吗？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。税金的扣除为正列举，价格调节基金、堤围费不在列举当中，不可扣除。
08、印花税入了管理费科目就不能扣除了？
根据《规程》第三十七条规定：根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。因此，印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除。
09、可以申请延期清算吗？
暂无相关规定。
10、清算时地下车位是否需要分摊土地成本？人防车位和产权车位是一样处理吗？
根据《规程》第二十九条规定：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。也就是说，合同或补充协议没有注明的，地下部分是要分摊土地成本的。
利用地下人防设施建造的车位，按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。
不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。
产权车位处理方法：有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
11、如果含有别墅也是二分法吗？
根据《规程》第十九条规定，同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。
12、分别计算，是需要自己去计算开，还是表内就已经可以选择分开？
根据《规程》第十九条规定，同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。纳税人可登陆电子税务局土地增值税管理系统下载含有逻辑（计算）关系的清算申报表模板，区分普通住房、其他类型房地产分别填报。
13、肇庆市，土增税清算后，如果是退税项目，能否突破退税，请问肇庆市有土增税退税成功办理退税的企业吗？
按《规程》第三十九条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补（退）税事宜。对于清算结论需要退税的，按照有关规定办理。
文章来源：肇庆市税务局纳税服务中心
