房地产合作开发之分地块合作开发模式的关注要点
在房地产合作开发过程中，除了针对单一地块分业务条线进行合作开发，实践中亦演变出了适用于大型综合体项目的分地块/多业态合作开发模式。本文旨在从横向房企合作角度，着重分析分地块开发项目的合作模式特征及合作协议的核心条款。
一、分地块合作开发模式的特征与交易结构
（一）分地块合作开发模式概述股权投资型合作开发项目中，即合作双方成立项目公司作为目标地块开发建设的法人主体，如果底层物业是一个优质的住宅项目，开发商更倾向于单方操盘，选择引进财务投资人进行合作，减少资金成本。如果底层物业是大型综合体项目，则更倾向于房企之间横向合作并采取联合操盘模式；具体可以细分为两类，第一种为同股同权模式，双方根据股权比例承担投入义务并享有权益分配，实操中通过分别向不同业务条线委派相关负责人达到对项目开发全过程的控制。
本文重点分析的为第二种非同股同权模式，房企之间分地块合作开发，项目公司的利润分配不以双方持股比例分配，双方均对自行开发运营的地块自负盈亏。该模式中的商业地产操盘方A公司，引进住宅操盘方B公司以赚取住宅部分溢价款，发挥自身品牌的运营优势，实现以少部分的资产投入拉动较多的优势资源和项目收益回报的目标；住宅地产操盘方B公司通过与拥有优质土地资源的A公司合作，可以更高效地获取土地，最终使得各方的商业意图均能得到满足。
（二）分地块合作开发模式的交易结构分地块合作开发模式，或称为多业态合作开发模式，交易结构如下图所示：
例如，A公司发起设立项目公司取得目标地块后，将项目公司40%股权及住宅地块100%开发权益转让给合作方B公司。商业地块由A公司负责独立投入、操盘，独立享有收益、承担风险；住宅地块由B公司负责独立投入、操盘，独立享有收益、承担风险。
还有一种衍生模式为，A公司独立操盘商业项目，住宅项目由A公司和B公司合作开发，按照权益比例投入并共享收益、共担风险，即整个项目区分为合作范围与非合作范围，此种情况在地价分摊、融资安排都更加复杂。
分地块合作模式的具体实操过程中，通过设立两个项目部实行独立核算，住宅项目部与商业项目部均建立单独的账套进行会计核算，在项目公司处设立专门的银行账户进行资金往来，故分地块合作模式亦被称作为分账套合作模式。
（三）分地块合作开发与变相的土地使用权转让的区分共享利润、共担风险系合作开发房地产项目的基本特点，其中，合作开发项目最核心的判断要点是风险是否共担。如果交易模式改为：C公司为土地使用权一方，作为对外法律关系承担主体，但对内成立以C公司名义的项目部，该项目部单独建账，独立核算，项目部经营活动的一切经济与法律责任由合作方D公司承担；C公司仅承担提供土地并办理相关手续的义务，但享有分得此项目固定数额的包销款的权利。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）第二十一条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”此种交易安排违反了风险共担的基本原则，D公司通过《联合开发协议》而实际取得目标项目的开发受益，C公司享有固定收益，联合开发协议存在被认定为土地使用权转让合同的风险。
二、分地块开发合作协议的核心条款解析
合作开发协议系整个项目开发建设过程中的核心文件，由于分地块合作开发模式在实务中难点甚多，除了合作协议中对销售管理、印章共管、品牌使用等一般条款的约定外，应当重点关注的核心条款如下：
（一）成本分摊
土地出让金分摊条款是合作协议中最重要的条款之一，也是合作价款的计算基础。一般来说，按建筑面积分摊地价的方法仅适用于单一用途的住宅楼、办公楼，而基于假设开发法，按土地价值分摊地价，更加适用于同一个土地开发项目中不同规划条件的地块价值分摊。[2]土地出让合同中通常会约定混合地块的商业部分总建筑面积的最大值比例，因此商业和住宅部分的计容建筑面积都可以提前测算，从而计算出土地出让金的分摊金额。
此外，对于土地出让合同中约定的配建设施，包括公共开放空间、社区中心等，应计入哪一方地块的计容建筑面积及建设成本分摊比例，都应在合作协议中事先进行约定。例如，重庆托斯卡纳置业有限公司与李某某、重庆远卓置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中[3]，托斯卡纳公司、李某某分别持有项目公司远卓置业公司81.18%、18.82%的股权，并分别实际拥有该项目81.18%、18.82%的土地使用权，托斯卡纳公司、李某某按照各自土地使用权相对应的地块进行独立建设开发投入、独立核算、独立销售、独立承担亏损、独立享受利润。合作协议约定“涉及整个项目的生化池、二次供水设备、消防水池、消防公共设备等公共设施设备、物业管理用房屋等需双方按建筑面积比例分摊费用”，托斯卡纳公司认可上述公共设备的安装均由李某某投资完成，但主张李某某违反约定，并未在公共设备、设施采购及建设安装前申请托斯卡纳公司确认，事后提出高额的分摊费用，拒绝协助托斯卡纳公司办理案涉房屋的产权登记，要求李某某支付违约金100万元。李某某抗辩托斯卡纳公司应分摊公共设备、设施的费用等共400余万元，经多次催促拒绝支付。法院支持了李某某的抗辩，托斯卡纳公司并未主动履行支付分摊的费用，李某某及远卓置业公司有权依据合作协议的约定，拒绝托斯卡纳公司提出协助办理案涉房屋产权登记的请求。
如果目标地块最初是由商业操盘方通过与当地政府采取“勾地”模式获取，签署了“招商引资协议”，该协议对项目地块的特殊开发要求均应纳入合作协议，进行权利义务的分担。
（二）公司治理
分地块合作模式下，因双方独立操盘各自地块，为了实现公司治理上的平衡，同时也要实现公司运营的效率，有必要在合作协议中构建有层次的表决权制度。股东会议事规则可设定为，各地块经营管理事项由操盘方单方决，例如涉及商业项目的股东会决议事项经商业操盘方股东同意后即可实施，无需住宅操盘方股东参与决策或同意，住宅操盘方有配合出具股东会决议的义务；对涉及双方共同利益的事项，例如项目公司对外投资、对外担保等，需共同决。董事会决议规则也类似。
（三）资金筹措
各地块的资金需求均应由其操盘方提供股东借款解决，在各地块单独融资情况下，双方没有互相为对方提供担保的义务。在各地块整体打包融资的情况下，应分别约定在前融和开发贷情况下各地块可分配、使用的资金比例。
（四）模拟清算退出
为了便于商业操盘方对商业项目的运营管理，在约定的模拟清算时点下，通过平价回购住宅项目操盘方持有的项目公司股权，实现住宅操盘方的退出。实操中通常以住宅项目交付时间到达一定节点以及销售率（已售建筑面积占规划可售建筑面积之比）达到一定比例作为模拟清算触发条件。
考虑到因税务主管部门的税费计算与模拟清算结果存在差异的情况，为避免合作双方后续因税费负担产生争议，模拟清算退出时可以将土增税清算完毕作为前提条件，并且进行税收补差的交易安排：如实际住宅项目土地楼面价低于地价分摊时测算的住宅项目楼面价，将导致计算应纳税额时允许扣除土地成本的减少，住宅操盘方因此产生的税收损失，由商业操盘方据实补偿；同理，如实际住宅项目土地楼面价高于地价分摊时测算的住宅项目楼面价，由住宅操盘方向商业操盘方据实补偿因此而产生的税收利得。
为推进住房租赁试点工作，部分省市人民政府发文要求在土地供应时配建自持租赁住房，因此根据实际情况，需要提前考虑是否在项目公司中保留合作方的少部分股权；或者通过资产转让方式将商业项目的不动产权转移登记在商业操盘方的关联公司，由住宅操盘方回购商业操盘方持有的项目公司股权，实现商业操盘方的退出。
三、分地块合作开发模式下的法律风险分析
在房企接连“暴雷”的特殊环境下，因一方资金链断裂，无法继续投入资金对其操盘的地块进行开发时，对另一方操盘地块的开发会产生不利影响。例如在土地出让合同中，通常将住宅项目的开发进度与商业项目进度挂钩，类似表述为“商业所在的所有建筑单体出正负零前，预售住宅房屋比例不得高于可售住宅总建筑面积的40%”，因商业项目开发导致住宅项目开发进度延误影响预售时，极可能导致住宅操盘方错过最佳销售时机，造成资金难以回笼并且财务成本增加。
尽管合作双方对内是分账管理，但分立账户不能对抗查封、划扣等强制执行措施。合作双方对外是一个法人主体下的地产开发项目，项目公司对其经营过程中所负债务应承担清偿责任，即使项目公司分设多个银行账户，每个账户对应不同地块，也只是属于项目公司内部财务管理行为，项目公司内部对分设的银行账户管理和使用，没有对外公示和对抗债权人的效力，不能以此为由排除强制执行。眉山领地房地产开发有限公司与四川瑞与祥投资有限公司合同纠纷一案中[4]，原告领地公司与被告瑞与祥投资公司约定分地块合作开发，双方均在项目公司处分别设立了自己的账户。合作期间，因被告开发的A、D地块上的酒店项目产生的配套费、新型墙体专项基金1889582元由原告的银行账户代为支付，以及因销售酒店公寓产生的商品房预售合同纠纷导致原告的银行账户被法院扣划2581265.62元，法院支持了原告依据合作协议加付该笔债务总金额的10%的违约赔偿金的诉讼请求，未支持原告主张的贷款利息损失。在违约方丧失清偿能力的情况下，守约方往往也不愿继续对项目地块进行资金投入，最终导致整个项目的停工。
结语
多业态合作开发模式下，作为为房地产合作开发项目提供法律服务的律师，将客户的商业诉求转化为交易安排，必须防范因协议架构制定时对交易结构考虑不全面而产生理解分歧或履行纠纷的风险。在房企接连“暴雷”的特殊时间段，如何将停工烂尾的合作开发项目盘活，债权人与合作方实现自救，有待进一步的探索与实践。
文章来源：中伦视界 作者：魏志强 李亚培
