房屋销售被退回，已缴税费如何财税处理

房屋销售后，在未办理产权之前发生“销货”退回如何财税处理?

一、增值税处理。根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号第三十二条规定：“纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减;因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。”第三十六条规定：“纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。”也就是说，销货退回，此前已缴纳的增值税不能退税。

二、企业所得税处理。根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定：“企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让;企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。”也就是说，发生的销售退回，无论所得税收入当初是在哪一年确认的，均应冲减当年的所得税收入。

三、印花税处理。根据《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2022年第22号)第三条第七款规定，未履行的应税合同、产权转移书据，已缴纳的印花税不予退还及抵缴税款。

四、发票处理。要根据不同的发票种类和退货时间来分情况处理：

1、纸质普通发票。开具增值税普通发票后，如发生销货退回、开票有误等情形需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。

2、纸质专用发票。情形一：一般纳税人在开具专用发票当月，发生销货退回、开票有误等情形，收到退回的发票联、抵扣联符合作废条件的，按作废处理;作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文按“作废”处理，在纸质专用发票(含未打印的专用发票)各联次上注明“作废”字样，全联次留存。同时具有下列情形的，为符合作废条件：(一)收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月;(二)销售方未抄税并且未记账;

情形二：纳税人开具增值税专用发票后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字增值税专用发票的，按以下方法处理：

(一)购买方取得增值税专用发票已用于申报抵扣的，购买方可在新系统中填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》(以下简称《信息表》)，在填开《信息表》时不填写相对应的蓝字增值税专用发票信。购买方取得增值税专用发票未用于申报抵扣、但发票联或抵扣联无法退回的，购买方填开《信息表》时应填写相对应的蓝字增值税专用发票信息。销售方开具增值税专用发票尚未交付购买方，以及购买方未用于申报抵扣并将发票联及抵扣联退回的，销售方可在新系统中填开并上传《信息表》。销售方填开《信息表》时应填写相对应的蓝字增值税专用发票信息。

(二)主管税务机关通过网络接收纳税人上传的《信息表》，系统自动校验通过后，生成带有“红字发票信息表编号”的《信息表》，并将信息同步至纳税人端系统中。

(三)销售方凭税务机关系统校验通过的《信息表》开具红字增值税专用发票，在新系统中以销项负数开具。红字增值税专用发票应与《信息表》一一对应。

3、电子普通发票。增值税电子发票开具后不能作废。纳税人开具电子发票后，如发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形的可以开具红字增值税电子普通发票。

五、契税处理。《中华人民共和国契税法》第十二条规定：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

六、会计处理。执行《企业会计准则》的，对会计上已经确认销售收入的销售退回，可进一步区分为非资产负债表日后事项销售退回、资产负债表日后事项销售退回。

1、非资产负债表日后事项销售退回，会计准则的规定企业已经确认销售商品收入商品发生销售退回的，应在发生时冲减当期销售收入，同时冲减已确认的应纳增值税销项税额。税法规定与上述会计处理一致，无需做纳税调整。

2、资产负债表日后事项销售退回的账务处理。对资产负债表日后事项销售退回的，因此时会计报表还未报出，为保证报告年度会计信息的准确性，要作为资产负债表日后调整事项，调整报告年度相关的收入、成本等。而税法规定所有的销售退回，一律在实际退回的当期冲减销售收入，与会计形成暂时性差异，应当进行纳税调整。

对于执行小企业会计准则的企业已经确认销售商品收入的售出商品发生的销售退回(不论属于本年度还是属于以前年度的销售)，应当在发生时冲减当期销售商品收入。税法规定与会计处理一致，无需做纳税调整。

文章来源：中汇十堰分所  作者：纪宏奎