以房抵工程款合同的税务风险及签订技巧

一、建筑企业将 “以房抵工程款”的商品房留给建筑企业自用而签订合同的税务风险及节税的合同签订技巧

1、签订合同多缴纳税的税务风险

实践中，当房地产企业拖欠建筑企业材料，建筑企业拖欠材料供应商或其他个人借款的情况下，为了相互低债，房地产企业与建筑企业签订“以房抵工程协议”，然后建筑企业又与材料供应商或个人签订以房抵材料款或欠款的合同。以上签订的合同将对建筑企业和房地产企业视同销售征收增值税、企业所得税和土地增值税。

2、建筑企业将 “以房抵工程款”的商品房留给建筑企业自用的合同签订技巧

“以房抵工程款”自用的房屋，其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋，支付购房款，房地产开发企业支付工程款。在实践中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所谈到的第一种和第二种形式的房屋。针对这种以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地产企业都会给予建筑商优惠的价格，以房抵完建筑商工程款后，还有一定的差额。因此，建筑企业将 “以房抵工程款”的商品房留给建筑企业自用的合同必须按照以下方法进行签订：

第一、实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理。

实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。

第二、必须在“以房抵工程款”的协议中明确房屋交付的具体期限

第三、在协议中明确抵付工程款的房屋面积和单价，销售单价按照协议约定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。

第四、发票开具和税费的处理。

在以房抵工程款协议中，必须明确房地产企业按照抵付工程款金额向建筑商开具销售不动产的增值税专用发票，建筑企业向房地产公司开具建筑业的增值税专用发票。有关税费各自承担。

第五、在以房抵款合同中双方应明确用以抵付工程款的具体房屋。

在一些以房抵款合同中，关于用以抵付的房屋，有的合同约定以房地产开发企业指定为准；有的约定由建筑商在房地产开发企业开发建设的楼盘中自行选择，但两者均未明确哪套房屋用以抵付工程款。如产生纠纷，双方对于用以抵付的房屋说法不一，法院可能以约定不明为由判决房地产开发企业直接以货币形式向建筑商支付工程款。因此，应在以房抵款合同中明确约定具体的楼号、房号等内容，最好附图。

（二）建筑商将以房抵工程款的房屋出售于他人或用于抵供应商材料款的合同节税签订技巧

1、出售他人的合同签订技巧

建筑商另行寻找购房者因其未取得房屋所有权，不能直接与该购房者签订商品房买卖合同，因此，必须由建筑商寻找的购房者直接与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，购房款由购房者直接向建筑商支付或向房地产开发企业支付由其支付给建筑商。

2、用于抵供应商材料款的合同签订技巧

第一、房地产企业、建筑商和材料供应商三方欠款均相等的情况下，合同签订技巧如下：

（1）房地产企业、建筑商和材料供应商三方欠款均相等的情况下，三方签订“以房抵工程款、材料款三方协议” 。

房地产企业、建筑企业、材料供应商挂靠人一起签订三方协议，约定合同主体：房地产企业为销售方、购买方为材料供应商、债权债务抵销付款方。协议约定：债权债务抵销三方承诺条款：

一是房地产企业销售给材料供应商某某的商品房，向其应收的销售房款× × ×元人民币用于抵销房地产企业拖欠建筑企业工程款× × ×元；

二是建筑企业应收房地产企业的工程款× × ×元抵销建筑企业拖欠材料供应商在工程建设过程中购买的材料款× × ×元。

三是建筑企业拖欠材料供应商在工程建设过程中购买的材料款× × ×元抵销材料供应商向房地产企业购房应支付的购房款× × ×元。

（2）在三方欠款均不相等的情况下， 四方签订“四份协议相互抵债法”。

第一步：在征求房地产企业同意的情况下，建筑企业与材料供应商签订一份债权转让协议书（建筑企业应收房地产企业的应收工程款的债权转让给材料供应商）；

第二步：建筑企业与材料供应商签订一份债权债务抵销协议书（建筑企业应收材料供应商债权转让款抵销建筑企业施工拖欠材料供应商材料款而在建筑企业账上提现的“其他应付款”）；

第三步：房地产企业与材料供应商签订一份商品房销售合同，销售合同中必须约定的单价为：房地产企业拖欠建筑企业工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。

第四步：房地产企业与材料供应商签订一份债权抵购房款协议书（材料供应商应收房地产企业拖欠建筑企业的工程款抵销其购房款）。

同时，建筑企业与材料供应商签订债务重组协议，约定：材料供应商免除向建筑公司应收材料款与建筑企业代替材料供应商支付给房地产企业的购房款的差额部分债务。

（三）被挂靠的建筑企业将 “以房抵工程款”的商品房抵消挂靠方（自然人）垫资款而将房屋产权办到挂靠方名下的合同签订策略。

1、合同签订之策一：四份协议法

第一步：在征求房地产企业同意的情况下，建筑企业与自然人挂靠人签订一份债权转让协议书（建筑企业应收房地产企业的应收工程款的债权转让给自然人挂靠人）；

第二步：建筑企业与自然人挂靠人签订一份债权债务抵销协议书（建筑企业应收自然人债权转让款抵消自然人挂靠建筑企业施工垫资而在建筑企业账上提现的“其他应付款”）；

第三步：房地产企业与自然人挂靠人签订一份商品房销售合同，销售合同中必须约定的单价为：房地产企业拖欠建筑企业工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。

第四步：房地产企业与自然人挂靠人签订一份债权抵购房款协议书（自然人应收房地产企业拖欠建筑企业的工程款抵销其购房款）。

2、合同签订之策二：三方协议法

房地产企业、建筑企业、自然人挂靠人一起签订三方协议，约定合同主体：房地产企业为销售方、购买方为自然人挂靠方）、债权债务抵销付款方。协议约定：债权债务抵销三方承诺条款：

一是房地产企业销售给自然人挂靠人某某的商品房，向其应收的销售房款× × ×元人民币用于抵销房地产企业拖欠建筑企业工程款× × ×元；

二是建筑企业应收房地产企业的工程款× × ×元抵销建筑企业拖欠自然人挂靠人（购房者）在工程建设过程中的垫资款× × ×元。

三是建筑企业拖欠自然人挂靠人（购房者）在工程建设过程中的垫资款× × ×元抵销自然人挂靠人向房地产企业购房应支付的购房款× × ×元。

文章来源：肖太寿博士说税