各地税局近一周房地产行业问答（截止20210605）
1、合并申报对房地产交易税收申报是否有影响？
2021年05月31日 来源：国家税务总局财产和行为税司
目前，纳税人申报房地产交易税收时，一般使用不动产登记办税的综合申报表一并申报增值税、所得税、印花税、契税等税种，具体包括增量房交易申报表、存量房交易申报表和土地交易申报表。财产行为税合并申报后，这些申报表单仍然可以继续使用。
2、税法中的“正当理由”该如何理解
问题内容：《土地增值税条例》中“低于评估价但有正当理由的，按合同价作为计税依据“中的正当理由该如何理解呢，作为纳税人如要证明合同价市正当的，那么需要举证那些内容呢？
正当的价格是否指的是合理、合法、真实的价格；它与合理的商业目的有什么联系呢？纳税人的合理权益与税款足额征收之间的矛盾该如何协调？
目前正在进行行政复议中，需对相关概念进行明确，望答复，谢谢！
答复机构：安徽省税务局
答复时间：2021-06-03
答复内容：根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：……（三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：
1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；
2.法院判决或裁定价格的开发产品；
3.以公开拍卖方式转让的开发产品。”
3、环境保护税
问题内容：建设工程是由建设方还是施工方缴纳环境保护税
答复机构：12366北京中心
答复时间：2021-06-04
答复内容：您好，请参阅《国家税务总局北京市税务局北京市环境保护局 北京市住房和城乡建设委员会北京市城市管理综合行政执法局关于建设施工工地扬尘征收环境保护税有关事项的通知》（京税函〔2018〕4号）规定：“一、本市行政区域内的建设工程施工扬尘应缴纳的环境保护税由建设单位(含代建方)向建设项目所在地主管税务机关申报缴纳。
……
九、本通知自2018年4月1日起执行。”
4、房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税
内容 尊敬的领导！我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。
提交时间 2021-03-22 16:05
来源：安徽省税务局
答复内容：根据《关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》的规定，期末留抵税额可以抵减增值税欠税。
5、自有商业房产一半自用一半出租，请问房产税如何缴纳？
发布时间 : 2021-05-31 来源 : 国家税务总局宁波市税务局
问：自有商业房产一半自用一半出租，请问房产税如何缴纳？
答：自用的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租金收入计征房产税。
自用部分可以按房产原值*（自用面积/总面积）来作为计税房产原值。
出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。
6、三明市区土地拍卖中提出限地价，竞配建，想问下配建相关的增值税、土地增值税、契税、所得税如何处理？
留言内容：三明市区土地拍卖中提出限地价，竞配建，想问下配建相关的增值税（含销项税额抵减）、土地增值税、契税、所得税如何处理？拍地需知如下：4、该地块采用“限地价、竞配建”出让方式，设定最高限制价格17500万元。竞买人报价不超过最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人，以增价方式进行报价，每次增价幅度不小于人民币100万元的整数倍，拍卖过程中可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度；当报价达到最高限制价后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为竞无偿配建安置住宅建筑面积方式确定竞得人，每次竞价阶梯不小于建筑面积200平方米的整数倍，按竞建筑面积多者的原则确定竞得人。竞配建的安置住宅面积为计容建筑面积。
回复部门：福建省税务局纳税服务中心
回复内容：1、企业通过出让方式取得国有土地使用权，应按成交价格计算缴纳契税；
2、配建安置住房无偿移交给政府的，需要按照视同销售行为缴纳增值税；
3、配建安置住房无偿移交给政府的，不符合以下文件规定的赠与情形应视同销售缴纳土地增值税，对应成本、费用可以分摊扣除；
4、无偿移交给政府的房产其资产所有权属已经发生变化，属于视同销售的情形，应按规定视同销售确定收入缴纳企业所得税，发生的合理支出可以税前扣除。
7、云南省土地增值税新旧房划分标准是什么？
发布时间：2021-06-04 16:53 来源：国家税务总局云南省税务局纳税服务和宣传中心
答：根据国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号）的规定：“房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，以及企业、单位和个人购买房屋再转让的，属转让旧房。”
8、不动产登记部门确认无效的转移登记，能否退契税
问题内容：房产已经过户成功，并办理产证。现原权利人，主张转移不知情，本人未签字，要求更正登记给自己，不动产登记部门予以认可。能否申请退回契税
答复机构：安徽省税务局
答复时间：2021-06-03
答复内容：对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
9、车棚要交房产税吗？
问题内容：车棚要交房产税吗？
答复机构：福建省税务局
答复时间：2021-05-31
答复内容：若您所述车棚是有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所，需要征收房产税；否则不需要征收房产税。
10、拆迁补偿款如何开具发票
问题内容：房地产企业给付被拆迁人的房屋及附着物的补偿费是否属于增值税征收范畴，如属于增值税范畴，适用增值税那个税目？
答复机构：河南省税务局
答复时间：2021-05-31
答复内容：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。……第九条 应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。……第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：……附：销售服务、无形资产、不动产注释……三、销售不动产……转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。……
二、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）规定，条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的……奖励费……赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
三、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条?销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……第二十二条?开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
四、根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定， 四、增值税发票开具……（四）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
因此，根据上述文件规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税。增值税的销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。其中，价外费用，包括价外向购买方收取的奖励费、赔偿金等各种性质的价外收费。建议您参考上述文件规定，并结合实际业务界定您单位拆迁过程中发生的上述费用是否涉及不动产销售行为，是否属于价外费用。销售不动产属于增值税应税行为，应由收款方按规定开具发票。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。
11、拆迁企业给付被拆迁人停业费、搬家费、过渡费、奖励费如何开具发票
问题内容：拆迁企业给付被拆迁人停业费、搬家费、过渡费、奖励费是否属于增值税征收范畴？
如果不属于增值税征收范围，凭啥资料可以在汇算所得税、土地增值税税前扣除。
答复机构：河南省税务局
答复时间：2021-05-31
答复内容：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）规定，附件1……第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。……第九条 应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。……第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：……附：销售服务、无形资产、不动产注释……三、销售不动产……转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。……
二、根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）规定，条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的……奖励费……赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。……
三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，四、土地增值税的扣除项目……除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
四、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法》>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第五条 企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。第六条 企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。……第八条 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。……第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。……
五、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条?销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……第二十二条?开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
因此，根据上述文件规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税。增值税的销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。其中，价外费用，包括价外向购买方收取的奖励费、赔偿金等各种性质的价外收费。建议您参考上述文件规定，并结合实际业务界定您单位拆迁过程中发生的上述费用是否涉及不动产销售行为，是否属于价外费用。销售不动产属于增值税应税行为，应由收款方按规定开具发票。土地增值税和企业所得税应凭上述规定的合法有效凭证进行扣除，否则，不予扣除。因篇幅有限，暂不清楚您具体的业务情况，具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。
12、房地产开发企业增值税预缴税款大于应纳税款的，差额部分什么时候可以退还？
问题内容：第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。请问：房地产开发企业增值税预缴税款大于应纳税款的，差额部分什么时候可以退还？
答复机构：宁波市税务局
答复时间：2021-06-02
答复内容：根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告【国家税务总局公告2016年第18号】第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
13、政府不允许对外出售的非人非车位能否作为公配土增扣除
问题内容：领导您好！我是池州市一房地产企业，我司开发的一个项目：前期我司非人防地下车位准备出售给业主，但该举措被当地政府叫停，当地政府在政府网站信息公开目录公开回复:我县住宅小区车库均规划为公共车库，以协议书方式约定一次性收取车位使用转让费、车位租赁金行为涉嫌“擅自处分属于业主的物业共用部位、公共设施设备的所有权或使用权”。
根据上述情况，我司该项目非人防车位均未对外出售，按政府要求守法经营，前期公示业主作为公共配套处理；当期我司面临土增清算，请问领导：
1、在土增清算中，上述我司非人防地下车位成本可以作为公共配套处理扣除成本吗？
2、作为公共配套处理，除了公示外，企业还需要做什么吗？
公司老板一直监督财务该项工作，老板也看了21号公共第四十条说应该符合条件：政府不给卖，如果税局再不允许扣成本就有点说不过去了。
谢谢领导百忙中抽空解答！希望能回答上述两个问题。
答复机构：安徽省税务局
答复时间：2021-06-03
答复内容：根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：
（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。
（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”
14、开发商出售的精装房装修部分缴税问题
问题内容：开发商出售的精装房，装修部分需要缴税吗？如果需要缴税是否不合理？
答复机构：浙江省
答复时间：2021-06-03
浙江12366中心答复：根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定：(三)销售额。10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）第三条，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。第四条，城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，将《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第五条中的“产品税”修改为“消费税”。
根据《国家税务总局关于城市维护建设税征收问题的通知》（国税发〔1994〕51号）规定：关于城市维护建设税，鉴于新条例一时尚不能出台，从1994年1月1日起，可暂按原税率和新颁布实施的增值税、消费税、营业税三税为依据，计算征收，待新条例颁布实施后，再予调整。
根据《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）规定：教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。本决定自2005年10月1日起施行。
根据《浙江省地方税务局关于地方教育附加征收管理若干问题的通知》(浙地税发[2006]67号)第一条规定，对浙江省范围内所有缴纳增值税、营业税、消费税(以下简称“三税”)的单位和个人，按照实际缴纳“三税”税额的2%征收地方教育附加。
根据《关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）规定：一、将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
根据《浙江省财政厅 国家税务总局浙江省税务局关于浙江省贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（浙财税政〔2019〕4号）规定：二、对增值税小规模纳税人，按照50%幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。三、增值税小规模纳税人已按规定享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加等其他优惠政策的，可叠加享受本通知第二条规定的优惠政策。上述优惠政策执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。财政部、税务总局另有规定的，从其要求执行。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：四、土地增值税的扣除项目 （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。第六条 在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1日起执行。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
15、房地产企业增值税跨项目抵减
问题内容：一般纳税人房地产企业兼有一般计税、简易计税的多个项目，预缴税款能否相互抵减？部分项目达到销售计算增值税出现应交增值税时，能否用其他一般计税项目预交的增值税进行抵减？能否用其他项目简易计税预交的税款抵减应交增值税？房地产开发企业兼营销售货物形成的增值税应交税款，能不能用预收不动产预交的增值税进行抵减？
答复机构：河南省税务局
答复时间：2021-06-01
答复内容：一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。……第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照……（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2018年5月1日起执行。
三、根据《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，第一条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物……原适用10%税率的，税率调整为9%。……第九条 本公告自2019年4月1日起执行。
四、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……
五、根据《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第15号）规定，附件：2.《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料填写说明……二、《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》填写说明……（三十八）第24栏“应纳税额合计”：反映纳税人本期应缴增值税的合计数。按表中所列公式计算填写。……（四十二）第28栏“①分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。营业税改征增值税的纳税人，分以下几种情况填写：……3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。……六、《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）填写说明……本表第4行由销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映其销售不动产预征缴纳税款抵减应纳增值税税额的情况。
六、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号)第二十五条规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报……
因此，根据上述文件规定及您的描述，如您单位是房地产开发企业，属于一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照规定的纳税义务发生时间，适用一般计税方法计税的项目，自2019年4月1日起，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税；适用简易计税方法计税的项目，也应在按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，并抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。建议您参考上述规定，并按填报说明如实办理纳税申报。具体事宜建议您联系主管税务机关确认。
16、销售不动产如何缴纳增值税
问题内容：我司于2010年5月在杭州市滨江区注册成立，2012年8月购入杭州市萧山区的一个办公楼，现在打算出售，办公楼销售收入如何缴纳增值税？增值税是否需要在萧山区进行预缴？
答复机构：浙江省税务局
答复时间：2021-06-03
答复内容：您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定:?
第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
......
(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
......
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
(一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
...... 除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税;……
17、城市基础设施配套费是否需要缴纳契税
问题内容：税务总局湖南省税务局2021年5月19日答复纳税人“关于房地产开发企业向建委缴纳的城市基础设施配套费是否需要缴纳契税”时，引用《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 》（财税〔2004〕134号）文件规定“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内”，请问根据该文件是不是意味着城市基础设施配套费不需要缴纳契税。
答复机构：湖北省税务局
答复时间：2021-06-03
答复内容：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部？国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。
18、红线外建设教学楼捐赠给学校 所得税方面是否视同销售
问题内容：房地产开发商红线外建设教学楼捐赠给学校，立项由学校立项，所得税方面是否视同销售
答复机构：河南省税务局
答复时间：2021-06-04
答复内容：一、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
二、根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828）规定，二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
三、根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号)规定，二、企业移送资产所得税处理问题 企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。
四、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：……
因此，根据上述文件规定，房地产企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。建议您参考上述规定，并结合实际业务情况进行界定。具体涉税事宜您可联系主管税局进一步确认。
19、青苗补偿，房屋占用等所得税税前扣除
问题内容：我们公司支付给农民的青苗补偿款，房屋损坏及其他临时建筑物赔偿款，临时占用房屋土地补偿款，各类设备补偿款，税务局表示不能为其代开发票，那我们企业需要收集哪些资料企业所得税税前扣扣除？
答复机构：湖北省税务局
答复时间：2021-06-04
答复内容：根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）文件第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。
第八条规定，税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。
内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。
外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。
税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。
第十条规定，企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。
企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。
第十二条规定，企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票（以下简称“不合规发票”），以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证（以下简称“不合规其他外部凭证”），不得作为税前扣除凭证。
第二十条规定，本办法自2018年7月1日起施行。
综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。
20、拆迁款，是否要开具发票？
问题内容：1、收到土地、房屋拆迁款，是否需要开具发票？具体依据的政策是什么？
2、房地产公司在扣除拆迁款时，土地增值税、企业所得税需要凭什么作税前扣除？
答复机构：湖北省税务局
答复时间：2021-06-04
答复内容：第一，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定，一、下列项目免征增值税。(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）文件第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）文件附件：《增值税发票开具指南》规定，第二章 增值税发票开具基本规定，第一节 纳税人开具发票基本规定，四、纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。
第二，土地增值税，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件第二十二条规定，审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
企业所得税，根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）文件第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。
第八条规定，税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。
内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。
外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。
小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。
税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证。
第十条规定，企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。
企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。
第十二条规定，企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票（以下简称“不合规发票”），以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证（以下简称“不合规其他外部凭证”），不得作为税前扣除凭证。
第二十条规定，本办法自2018年7月1日起施行。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
第三十九条规定，本通知自2008年1月1日起执行。
21、回迁安置用房土地使用税的问题
问题内容：我司为房地产开发公司，在开发过程中需要建设回迁安置用房，回迁安置用房的立项是村委会，土地证权利人也是村委会，我司只是建设认。此种情况是否需要交纳土地使用税？如需要，使用的政策是那条？
答复机构：河北省税务局
答复时间：2021-06-02
答复内容：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”
根据《国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知》（（1988）国税地字第15号）第四条规定：“关于纳税人的确定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”
文章来源：税乎网
