“销售精装房”与”买房送装修”，税差在哪里?

(一)销售精装房

国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据上述规定，(1)房地产公司销售精装修房的：

①在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中的，装修费属于价款的一部分，作为房地产开发企业的一般纳税人，应将所有价款一并按销售不动产10%税率计算缴纳增值税;

②单独注明装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的存货，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合销售也不属于兼营，即使分别注明金额或是分别签订合同，有应将收到的全部价款(含装修费)按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税(也遵从了原国税函[1998]53号的精神，虽然已作废)。

(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的全部价款按销售销售不动产10%税率计算缴纳增值税即可。

注意：如果房地产公司在销售精装房的同时赠送家具、家电，不属于税法中所称的无偿赠送，与送装修一样也无需视同销售;但如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率(按兼营处理)。

国税发〔2006〕187号第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

根据上述规定，房地产开发企业销售已精装房的装修费，作为房价的一部分，不论是否单独开票，装修支出均可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，不能作为成本项目扣除。

房地产公司销售房地产送装修的，装修部分没有取得收入，不需要视同销售作为土地增值税的应税收入纳税，卖房后发生的装修支出只能作为销售费用的一部分据实列支，土地增值税前扣除的期间费用是按比例计算的而不是据实列支。

 财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。产权转移书据，按书据所载金额万分之五贴花。

《印花税暂行条例》规定，建筑安装工程承包合同、购销合同均按万分之三贴花。

《花税暂行条例实施细则》规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。

根据上述规定，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中注明销售总价含装修费的，以全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花;在《商品房买卖合同》中分别注明房款和装修费的，房款部分按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花，装修费部分按建筑安装工程承包合同按万分之三贴花(单独注明家具家电金额的，按购销合同，按万分之三贴花);销售房产送装修的，只就全部价款按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花即可，装修部分并未单独注明金额，也未单独签订合同，因此，不需要贴花。

 国税发[2009]31号第二章第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

国税函[2008]875号规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

根据上述规定，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中不论是否单独注明装修费，均应以全部价款作为企业所得税收入的计税价格，减去合理的成本费用(含装饰、设备等直接成本)为应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。房地产企业销售房产送装修(或送家电)的，类似于买一赠一，不需要视同销售，按总价确认收入计算缴纳企业所得税即可，发生的装修支出，作为销售费用据实扣除即可。

国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用也应包括在内。

根据上述规定，客户在购买房地产公司销售的精装修房时，《商品房买卖合同》中不论是否单独与注明装修费，均按全价作为计算契税的计税依据计算契税;地产企业销售房产送装修的，装修费并未另支付费用，按支付的房价作为计算契税的计税依据计算契税即可。

 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以实际缴纳的增值税应纳额作为计税依据，乘以适用税率计算缴纳城建税(7%或5%或1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。即因增值税异同而定。

 国税发〔2003〕89号规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

根据上述规定，房地产销售的精装房，在销售前，如果已经自用(如作为售楼处)，应申报缴纳房产税，房产税的计税有依据自然包括房产的所有成本(即含装修费 );如果出售前没有自用则不涉及房产税的问题，即不论是“销售精装房”与”买房送装修”都不没有房产税的问题。

文章来源：梁好财税工作室