房地产企业预售阶段按月或者按季申报预交企业所得税可以扣除期间费用和税金及附加吗？

问：我公司是河南省一家房地产开发公司，目前项目处于预售阶段，企业所得税按季申报，请问在按季申报时，第4行的“特定业务计算的应纳税所得额”（即：取得的预售收入*预计计税毛利率）按照当期收入乘以预计毛利填列，那么申报表中的第3行的利润总额是否允许填写当年的金额，即申报时是否允许扣除当年结转入利润总额的各项期间费用？允许或者不允许的政策依据分别是什么？

回复：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发2009第31号 ）规定, 第八条　企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。……第十一条　企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。……第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。……第二十五条　计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。……第二十八条　企业计税成本核算的一般程序如下：……(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。……(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

三、根据《国家税务总局关于<修订中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）>等报表的公告》(国家税务总局公告2020年第12号)规定，……附件：1.《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)》(2020年修订)……第1行“营业收入”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业收入。第2行“营业成本”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计营业成本。第3行“利润总额”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计利润总额。第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

四、根据《企业会计制度》(财会〔2000〕25号)规定，第一百零六条 利润，是指企业在一定会计期间的经营成果，包括营业利润、利润总额和净利润。(一)营业利润，是指主营业务收入减去主营业务成本和主营业务税金及附加，加上其他业务利润，减去营业费用、管理费用和财务费用后的金额。(二)利润总额，是指营业利润加上投资收益、补贴收入、营业外收入，减去营业外支出后的金额。……

因此，根据上述文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。对于企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。但是，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。对于第3行“利润总额”：填报纳税人截至本税款所属期末，按照国家统一会计制度规定核算的本年累计利润总额。建议您参上述文件规定，并按填报说明进行申报。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

文章来源： 李龙地产财税服务