房地产企业政府补贴税务处理探讨

 一、背景阐述 

各地政府在城市建设或招商引资过程中，经常通过旧城改造补贴、拆迁安置补偿金、税收贡献奖金等各种形式给予房地产开发企业补偿或奖励。在此类政府补贴的主要税种税务处理上，国家税收政策目前没有明确，业界大致存在两种观点：一种观点认为此类政府补贴作为企业土地获取对价的折让，属于土地款返还，应该冲减土地成本；另一种观点认为，此类政府补贴具有政府补助的性质，不应该冲减土地成本，而是作为企业收入。

二、两种税务处理方式的税务影响分析 

三、税务风险防范建议 

鉴于上述分析可知，房地产企业政府补贴的不同税务处理方式将给房地产企业带来较大影响。小编认为，一般情况下所谓的“土地款返还”，实际上是土地摘牌开发建设后的政府奖励或政府购买行为，无论从资金及票据形式上，还是从业务实质判断，不应该视为土地款的减免或退还。建议纳税人在遇到此类业务时，与政府部门签订出让合同时应明确相关业务实质，并积极向税务机关解析，以防范被税务机关认定为“土地款的减免或退还”并按“土地款返还冲减土地成本”的方式进行税务处理的风险。

同时，小编提出如下建议：

（1）建议积极向税务局解析相关政府补贴不属于土地出让金返还。《节约集约利用土地规定》（中华人民共和国国土资源部令第61号）第二十二条：“经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款”。从上述条款可知，法规上已经明确禁止土地出让金返还行为。若因政府补贴的相关条款表述不清，导致税务机关认为政府补贴属于土地出让金返还，可向税务机关充分解释业务实质，在沟通的过程中也可联合土地出让部门，对政府补贴的业务实质进行说明。

（2）建议与政府签订出让合同时明确该项业务的实质，以便日后税务局作出认定。

以小编遇见的案例说明：某房地产开发企业与当地政府约定：土地实际摘牌价超过xx万元/亩的部分，待乙方全额付清《国有建设用地使用权出让合同》规定的国有建设用地使用权出让款后2个月内，甲方安排相应额度资金作为支持乙方的扶持资金，用作乙方招商引资等支持。从业务实质上看，该政府补贴属于政府对房地产开发企业招商引资的奖励。因此建议与政府部门签订招商引资奖励合同或者公开招商引资政策，同时避免将政府补贴金额直接与土地款挂钩，否则容易导致主管税务机关将政府补贴作土地出让金返还处理。

在以往的案例中，还接触到房地产开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得政府补贴。此类政府补贴实质上可视为政府对企业拆迁服务、代建服务的购买行为。因此在土地谈判阶段，可争取与政府部门签订拆迁服务或代建服务合同，通过合同明确表述，将此类政府补贴界定为政府对企业所提供产品或服务的购买行为。

（3）建议根据政府补贴的实际情况，判断相关税种是否属于非应税收入。政府补贴的名目繁多，例如招商引资奖励、建设项目返还、拆迁安置补贴、城市配套设施建设返还、税金返还等。企业应根据政府补贴的具体名目，在与主管税务机关沟通的基础上，确认政府补贴收入是否属于非应税收入。

在增值税方面，招商引资奖励、税收贡献的税金返还等政府补贴属于企业无偿从政府取得的经济利益，并没有与企业销售收入或销售数量直接挂钩，不属于增值税征税范围，属于非应税收入。而类似建设项目返还、拆迁安置补贴，与企业经营业务密切相关，与其提供的商品或服务销售收入或数量直接挂钩，属于政府采购行为，应属于增值税应税收入，缴纳增值税。

企业所得税方面，《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：“企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额”。因此，企业取得政府补贴，无论账务上作为与资产相关分期确认损益，还是作为与收益相关一次性确认损益，均应在实际收到政府补贴的当年计入应税收入，如果存在税会差异的，在账务上需对政府补贴收入计提递延所得税。此外，房地产开发企业取得的财政补贴收入，通常难以满足《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定中关于不征税收入的条件，且不征税支出亦不能税前扣除，企业应按政策规定斟酌是否适用该政策。

文章来源： 袁晨新 正坤财税