房地产企业预收房款到底如可开具增值税发票?

摘要：嵊州国税： 房地产企业开票过渡期操作（暂定） 1、预收款开票问题 房地产开发企业在收到预收款时，开具普通发票或其收据，因收据部分银行和公积金中心并不认可，建议用普通发票。开正式发票：待交房时红冲预收款发票，开具全额的增值税发票。...

  近日，各大营改增微信群、房地产营改增QQ群（187448361），都在咨询和讨论“预收款如何开票问题”，呵呵，一个预收款开发票问题尽然难倒全国无数个一线实操财税精英，总局规定不清楚，各地解读也不尽相同。只是纳税人可能比较茫然，尤其是跨区经营的纳税人，进入谁的地盘就得听谁的指挥了。

  税务总局：

  房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，如何预缴增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

   湖北国税：

   于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

   纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

   以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：

   一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；

   二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

   三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

   关于房地产开发企业预收款的范围问题

   房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

   关于房地产公司预售产品已纳营业税未开具发票的问题

   房地产公司对预售的产品取得的收入，应缴纳营业税的，均应在4月30日前就所收取的款项全额开具地税部门监制的发票。

   新疆国税：

   为不影响购房者正常办理业务，房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。如果房地产企业在预收款时开具了发票，应按照规定申报缴纳增值税。房地产开发企业是否按每次收取的金额分次开票，由其自行决定；在每次收到预收款时，应按规定预缴增值税税款。

   河北国税：

   关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题

预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

   房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

   根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。

   财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。

   例如：房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时，不开具增值税发票，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》

   山东国税：

   关于房地产开发企业预收款开票问题

   《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

   营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

   关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题：

目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

   本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

   浙江国税：

   营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。

   青岛国税：

   按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

   江西国税：

   省国税局和省地税协商明确，2016年5月1日后，我省房地产业可暂时沿用地税“两业”管理系统开具收款收据和录入相关经营数据，但不得开具增值税发票。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，在取得预收款的次月纳税申报期向项目所在地主管国税机关预缴税款。

   江苏国税：

   原营业税管理模式下房地产开发企业在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票。营改增后，房地产开发企业在预售环节如何开票、征税？

   江苏省税务机关的处理建议：在总局进一步明确前，暂按下列方式处理：

   1.房地产开发企业销售自行开发的房地产，收取定金等预收款时，可以开具增值税普通发票，开具增值税普通发票时，税率栏填“0”，同时在发票备注栏注明“房地产企业预售不动产预收款项”。

   2.按照上述要求开具发票的，开具发票视同收据,开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入。

   3.收取的预收款应按照销售额的3%预缴增值税，仅需填报《增值税预缴税款表》即可。

   （注意：以上规定主要适用江苏地区，对其他地区纳税人，仅供参考。）

   河南国税：

   房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。

   北京国税：

   1、营改增后，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作?

   答：房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

   小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

   2.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作?

   答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

   一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

   一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

   前海国税：

   1关于房地产开发企业预收款开票问题

房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

   2关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题

   “纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票”。开具普通发票时暂选择“零税率”，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

   3关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题

   不动产已部分缴纳营业税，此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额，然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现。

   4关于房地产开发企业预收款范围问题

   房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付、按揭和尾款）和全款。 诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

   5房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

   房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

   6房地产企业销售房屋时发票开具注意事项

   购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。（专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号）

   商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写 “平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。

   销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。

备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。

   嵊州国税：

   房地产企业开票过渡期操作（暂定） 

   1、预收款开票问题

   房地产开发企业在收到预收款时，开具普通发票或其收据，因收据部分银行和公积金中心并不认可，建议用普通发票。

   开预售发票：适用税率11%或征收率5%开具普通发票。申报时选择此张发票不导入。

   开正式发票：待交房时红冲预收款发票，开具全额的增值税发票。申报时选择红冲发票不导入。

   2、过渡期开票问题

   情况一、营业税时已预缴开票（100W），营改增后结算，房价大于或等于原地税预缴(120W、100W)

开具增值税红字普通发票（-100W），开具增值税全款正数发票(120W100W)。（一正一负冲平，大于部分缴纳增值税）

   情况二、营业税时已预缴开票（100W）,营改增后结算，房价小于或等于原地税预缴(80W)（面积变小，退面积差价）

开具增值税红字普通发票(-100W)，开具实际价款的正数发票(80W)，差额部分涉及退税，凭发票去地税退税。申报时两张发票都选择不导入。

   情况三、地税已申报销售，发票未开

根据23号公告，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，5月1日后需要补开发票的，可于2016.12.31前开具增值税普通发票。按适用税率或征收率补开，价税合计与营业税相符。申报时选择此张补开发票不导入。

   注：文件未明确前，统一按以上方法操作。待文件明确后，按文件操作。