个人出租住房收入减半征收个税
近段时间以来,发展住房租赁成为国务院常务会、国新办发布会上的重点话题.为加快培育和发展住房租赁市场,3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系,值得注意的是,商业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》,个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底前可免征增值税.
租房者缴个税有望先扣除租金
《意见》指出,可通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,住房租赁企业将享受生活性服务业的相关支持政策.已建成的住房或新建住房,也可用于开展租赁业务,房地产开发企业与住房租赁企业可合作发展租赁地产.同时,将推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度.
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,将获得税收优惠政策支持.意见表明,个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率.对于一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税.对于个人出租住房所得的收入,可减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,将结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题.
房东不得单方提租克扣押金
《意见》要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题,提取住房公积金支付房租的手续也将简化.非本地户籍承租人按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证后,可享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务.
一些租房族遇到的被房东随意解约的问题,也在本次新政中被禁止,《意见》要求,在住房租赁合同的期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金.
公租房保障方式也有所变化,将实行实物保障与租赁补贴并举,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭将会给予租赁补贴,补贴标准将结合市场租金水平和保障对象实际情况确定.此外,还将鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有的政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,都将纳入公租房保障范围.
商用房可按规定改为租赁住房
在土地资源配置方面,各地应将新建租赁住房纳入住房发展规划,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应,新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限.
《意见》明确,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行.现有住房也可按照国家和地方的住宅设计规范进行改造后出租,但不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效.
■ 解读
为何允许商业用房改建作为住房租赁?
商业用房的土地使用年限以及水电煤气价格收取,都与居民住宅不同,本次国务院发布意见,明确允许商业用房改建后作为住房租赁,不仅调整其土地用途,还允许按照居民标准收取水电煤气费用.如此放宽政策的目的是什么?
住建部副部长陆克华指出,因为商业模式的调整等因素的影响,有些城市腾退出一些商业用房,还有些商业用房处在闲置或者半闲置的状态.
另外,有的在建的商业用房项目市场前景不好,而这些商业用房的位置、配套及交通都很有优势,所以把这些房子改造成租赁住房居住,既可以增加住房租赁的有效供应,还能够做到物尽其用,避免资源的浪费.
国家调整改建后作为住房租赁的商业用房的土地用途,以及水电煤气收取费用,是为了降低租户的使用成本.
为何降低住房租赁税收?
本次新政,为住房租赁市场中的消费主体提供了一系列的税收优惠政策.值得注意的是,个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策,对于一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,按照5%的征收率计算缴纳增值税,个人出租住房所得的收入个税可减半,而个人承租住房的租金支出也被纳入了有关费用扣除的研究范畴.
北京市房地产协会秘书长陈志向新京报记者表示,由于考虑到对应人群的租赁能力以及个人出租住房的积极性,可能会成为新政实施的难点,因此,国务院本次发布的新政,提出了这些税收优惠政策,就是为了让利益回到出租自有住房的人群当中来,也旨在缓解中低收入承租群体的支付压力,鼓励住房租赁市场消费.
