营改增后房地产企业税务筹划需要新思路

摘要：采用甲供材对房地产企业来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。比如甲供材的税务筹划，还需要考虑建筑施工企业税负情况，如果建筑方取得抵扣发票的可能性很小，当然其也愿意采用简易征收，反之，如果甲供材使建筑企业税负增加，也无法顺利实施。...

营改增后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。

简易征收的税务筹划

根据《财政部 国家税务总局发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其2016年4月30日前开工建设的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。因此对于老项目，是选择一般计税方法还是选择简易计税方法成了房地产企业的当务之急。

案例：某房地产开发企业2016年4月准备开工建设美丽城小区一期开发项目，预计开发收入10亿元，建筑工程投资2.3亿元，其他可抵扣成本0.7亿元，土地成本4亿元，销售对象为居民个人，那么是采用简易计税方法还是一般计税方法更为有利？

首先找到两种方式的税负平衡点：

设可以抵减的土地成本为X，开发收入为Y，假设建筑工程及其他可抵扣成本占收入的比例为30%。

则：Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%。

解：X=0.2197Y，X/Y=21.97%。

即土地成本占到开发收入的21.97%时两种方式税负相同，超过这个比例适用一般计税方法对房地产企业有利。

案例中40000÷100000=40%，采用简易计税方法应缴纳增值税0.4762亿元，采用一般计税方法应缴纳增值税0.2973亿元。

采用一般计税方法对房地产企业来说，税收成本低。

甲供材的税务筹划

根据财税〔2016〕36号文件规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。那么，房地产企业与建筑企业签订建筑合同时，是采用甲供材（即由甲方提供的材料）还是乙供材更为有利？

某房地产开发企业预计2016年8月开工美丽城小区一期开发项目，建筑工程投资预算30000万元，其中含工程材料钢筋水泥等18500万元，工程招标时是采用一般计税方式还是甲供材税收成本更低？

首先找到两种方式的税负衡点：

设可以抵扣17%进项税的甲供材为X，建筑工程造价为Y。

则：Y/(1+11%)×11%=X/(1+17%)×17%+(Y-X)/(1+3%)×3%。

解：X=0.6035Y，X/Y=60.35%。

即甲供材占到建筑工程造价的60.35%时两种方式税负相同，高于这个比例甲供材对房地产企业有利。

案例中18500÷30000=61.67%，乙供材方式下房地产企业取得进项税0.2973亿元，甲供材方式下房地产企业取得进项税0.3023亿元。

采用甲供材对房地产企业来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。

上述两个案例只是根据现行税收政策进行理论上的分析，提供一个筹划思路，具体到实务中，还要具体情况，具体分析，设计出最优筹划方案。比如甲供材的税务筹划，还需要考虑建筑施工企业税负情况，如果建筑方取得抵扣发票的可能性很小，当然其也愿意采用简易征收，反之，如果甲供材使建筑企业税负增加，也无法顺利实施。

作者：中税咨询集团合伙人