房地产财税问答
问：首期“物业专项维修资金”能否列入土地增值税扣除项目？
答：首期专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的2%，在办理物业项目初始登记前缴清，并取得合法有效票据，属于代收费用范围，可按现有土地增值税相关规定进行扣除。
问：房地产开发企业开发的产品出租或自用是否缴纳土地增值税？
答：房地产权属未发生转移，不缴纳土地增值税。
问：买卖小产权房和军产房是否缴纳土地增值税？
答：小产权房和军产房不属于在国有土地上建造的房产，不属于土地增值税征收范围。
问：合作建房应如何清算土地增值税？
答：土地增值税以项目为清算单位，合作建房分房销售的，分属于两个独立法人对外销售的行为，应按规定就分房的部分各自进行项目登记，并以各自取得收入扣除项目计算土地增值税。
问：房地产开发企业将开发的房产无偿对外移交是否需要缴纳土地增值税？
答：该行为属于土地增值税视同销售的行为，不属于土地增值税赠与免税的范围，应按规定缴纳土地增值税。
问：土地储备部门通过行政手段强制收回房产或土地是否需要缴纳土地增值税？
答：因城市规划建设需要，而被政府批准，征用或收回土地房产的，按规定免征土地增值税。
问：土地房产分别办理房产证的，仅转让房产不转让土地的，是否缴纳土地增值税？
答：单独转让房产而不转让土地的，不属于土地增值税纳税义务范围。
问：清算后再转让房地产的是否需要预征土地增值税？
答：不需要预征土地增值税，按照国家税务总局文件直接计算缴纳土地增值税。
问：司法强制拍卖约定税费由买方承担的拍卖价款是否需要还原税前收入？
答：司法强制拍卖约定的是税款承担人，并未改变纳税义务人，不需要进行税前收入还原。
问：房地产项目之外的道路建设支出是否允许在土地增值税前扣除？
答：土地出让合同约定应承担相应项目外相连接的道路建设支出，与项目有关且实际支付的，建议允许扣除。
问：向政府无偿赠与房产是否缴纳土地增值税？
答：该行为应按规定缴纳土地增值税。免征土地增值税的赠与行为是指通过国家机关将房产赠予教育、民政等福利、公益事业的行为，而不是直接向政府赠予房地产的行为。
问：以股权转让为名义实质转让房地产是否缴纳土地增值税？
答：因房地产权属未发生转移，不缴纳土地增值税。
问：房地产开发企业分立时导致房地产权属发生转移的，如何计算缴纳土地增值税？
答：房地产开发企业分立不符合土地增值税减免税相关规定，应按规定计算并缴纳土地增值税。
问：签订房地产转让合同但未办理过户手续是否缴纳土地增值税？
答：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
问：通过长租形式转让车库是否缴纳土地增值税？
答：车库无产权的不属于土地增值税纳税义务范围。
问：房地产开发企业收取的违约金是否进入土地增值税收入？
答：房地产开发企业与购买方未签订销售合，同违约金不确认为收入；签订销售合同后，如果购买方违约，违约金确认为收入。
问：国有企业无偿划拨取得土地使用权，未支付土地出让金，如何确认土地成本？
答：土地成本为零。
问：集团统一拿地并支付土地出让金，土地权属直接确认在项目公司，集团取得的土地出让金财政票据能否进入开发项目的土地成本扣除？
答：提供土地出让协议、支付证明、权属证明等证据链资料，允许扣除。
问：取得土地使用权之前以及竣工决算之后的利息支出能否计入房地产开发费用扣除？
答：与房地产开发项目有关的利息费用允许扣除，包括资本化的利息和费用化的利息。
问：什么是土地增值税的开发间接费？
答：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费，用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，主要是指在施工现场发生的相关费用。
问：管理费用和销售费用能否在土地增值税税前扣除？
答：管理费用和销售费用属于房地产开发费用的其他房地产开发费用，按照固定比例5%扣除。
问：委托贷款发生的利息支出能否扣除？
答：从金融机构取得的贷款，能提供金融机构的利息证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
问：地方教育附加能否扣除？
答：地方教育附加参照教育费附加扣除。
问：增值税是否允许在土地增值税税前扣除？
答：“与转让房地产有关的税金等"不包括增值税。
问：转让在建工程能否加计扣除？
答：从事房地产开发的纳税人可按规定20%加计扣除。建造在建工程虽然未完工，仍然属于从事房地产开发的行为，可按规定20%加计扣除。
问：购买在建工程后建设完工再转让房地产的，如何计算加计扣除基数？
答：购买在建工程后再投入资金开发的，仅就新投入的部分进行加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额，已按规定该加计的已相应处理，因此不予重复加计扣除。
问：回迁安置房是否需要确认收入？
答：拆迁补偿回迁安置房属于视同销售行为，应按规定确认土地增值税收入。
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