房地产企业配套建设的"廉租房",增值税如何缴纳?

房地产开发公司在取得土地使用权的过程中，都需要建设一定比例的廉租房或经济适用房，那么，建设的廉租房或经济适用房，如何缴纳增值税呢?

案例

建设的廉租房或经济适用房，如何缴纳增值税呢?

2017年5月，A房地产开发公司参与B市国有土地使用权竞拍，取得一宗住宅用地的土地使用权，该宗地的容积率为4，面积为180000平方米，拍卖成交价为8亿元，当月按合同约定办理了土地交接手续。

该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》均明确，A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的18%配套建设一批单套面积不超过60平方米的房屋，并于建成后无偿移交政府部门，用于补充该市廉租房房源。

2020年10月，该住宅项目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为700000平方米。A公司当月将其配套建设的廉租房2000套(总建筑面积90000平方米)移交政府部门。廉租房包含地价的建造成本为4000元/平方米(不含增值税)。B市所在省确定的“销售不动产”成本利润率为20%。

政策依据

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》相关规定：

第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

......

2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

3、按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。

政策解析

1.A公司将其建造的开发产品(廉租房)无偿移交(赠送)给政府部门，其实质为取得该宗土地所应支付的价款的一部分，应作为视同销售处理。

2.A公司该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，也没有其他纳税人开发类似廉租房的平均销售价格作参考，应按组成计税价格确定无偿移交廉租房营业税的计税依据。

A公司无偿移交廉租房应确认销售额为4752万元[4000×90000×(1+20%)]。

 文章来源：  昌尧讲税   马昌尧