“营改增”后，企业还要一直免费占用老板的房产吗？

摘要：企业的办公用房一直免费占用着老板个人的房产，从没付过房租，似乎没有什么不妥，但今天我想为企业和老板个人算几笔税账： 假设条件：公司的办公用房属老板个人住房，老板需要从公司分红120万，假定企业所得税率为25%，当地增值税起征点为2万元/月，忽略印花...

    企业的办公用房一直免费占用着老板个人的房产，从没付过房租，似乎没有什么不妥，但今天我想为企业和老板个人算几笔税账：

   假设条件：公司的办公用房属老板个人住房，老板需要从公司分红120万，假定企业所得税率为25%，当地增值税起征点为2万元/月，忽略印花税。

   第一种情况：

    公司不付老板租金，一次性给老板分红120万。公司和老板一共承担的税款总额为64万，综合税负为53.3%：

    老板应缴个人所得税=120×20%=24万（股息红利）

    企业承担的企业所得税=120/75%×25%=40万（分红必须是企业所得税税后利润分配）

   第二种情况：

    公司每月付给老板2万租金，老板到税务机关代开普通发票，共付5年，合计租金为120万，不给老板分红。公司和老板一共承担的税额总额为-6万（24万-30万），综合税负为-5%：

    老板应缴个人所得税=120×20%=24万（出租资产。增值税未达起征点，免征增值税） 

    企业可以抵扣的企业所得税=-120×25%=-30万（作为租金费用从企业所得税前扣除，从而节约了企业所得税）

   第三情况：

    老板以每月2万的价格出租给某物业公司，物业公司以每月2.22万元的价格转租给企业，并给企业开具增值税专用发票，租期共计5年，老板收到120万租金，不给老板分红。公司和老板一共承担的税额总额为-19.2万（24万-30万-13.2万），综合税负为-16%：

    老板应缴个人所得税=120×20%=24万（出租资产。增值税未达起征点，免征增值税） 

    企业可以抵扣的企业所得税=-120×25%=-30万（作为租金费用从企业所得税前扣除，从而节约了企业所得税） 

    企业可以抵扣的增值税进项税=（2.22×12×5）/（1+11%）×11%=13.2万（企业取得增值税专用发票可以抵扣）

    第三种情况下，物业公司需要承担13.2万的销项税，如果物业公司可以抵扣的进项税额为10万的话，物业公司实际承担的增值税为3.2万。

    第四种情况：

    老板以年120万的价格出租给某物业公司，物业公司以年133.2万元的价格转租给企业，并给企业开具增值税专用发票，老板收到120万租金，不给老板分红。公司和老板一共承担的税额总额为-17.31万（24万+1.72万+0.172万-30万-13.2万），综合税负为-14.4%：

    老板应缴个人所得税=120×20%=24万（出租资产）  

    老板应缴增值税=120/（1+5%）×1.5%=1.72万（财税2016年36号附件2“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”）  

    老板应缴的城建和教育费附加=1.72×（7%+3%）=0.172万;

    企业可以抵扣的企业所得税=-120×25%=-30万（作为租金费用从企业所得税前扣除，从而节约了企业所得税） 

    企业可以抵扣的增值税进项税=133.2/（1+11%）×11%=13.2万（企业取得增值税专用发票可以抵扣）

    第四种情况下，物业公司需要承担13.2万的销项税，如果物业公司可以抵扣的进项税额为8万的话，物业公司实际承担的增值税为5.2万。